知らないと損をする、住宅ローンの繰り上げ返済の注意点とは？

毎月の返済額以外にまとまった額を返済することで、利息の削減効果を生むことができる住宅ローンの繰り上げ返済ですが、利用する際には注意しておきたい点があります。
 
注意点を知らずに繰り上げ返済を行うと、受けることができるメリットが少なくなる可能性があります。繰り上げ返済を考えている方は、どのような注意点があるのかをしっかりと理解し、繰り上げ返済の効果を最大限活用できるようにしていきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、ローンの元金返済分を繰り上げて返済していくことです。繰り上げ（前倒し）して元金を減らすことにより、その分利息の支払い負担を軽減するというメリットがあります。また、繰り上げ返済には、以下の2つの種類があることを覚えておきましょう。
 

■期間短縮型

毎月の返済額は変えず、返済した元金分の期間を短くする方法です。返済期間が短くなることから、利息負担軽減効果が高いといわれています。
 

■返済額軽減型

毎月の返済額を減らして返済期間は変えないという方法です。毎月の返済額の減少額は繰り上げ返済した額に応じたものとなります。返済期間が変わらないことから、期間短縮型と比べると、利息負担軽減効果は低くなります。
 

住宅ローンの繰り上げ返済を行う際の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済は、金利負担を軽減する方法として有効ですが、使い方を間違うとデメリットにもなりかねません。以下に挙げる注意点を理解して、上手に利用することが大切です。
 

■実行する時期を誤ってはいけない

今後の家計に問題がなく、資産運用にまわすよりも繰り上げ返済を行ったほうが家計の収支改善に効果的であると判断できないうちは、繰り上げ返済を行うべきではありません。
 
毎月の返済額が一定の元利均等返済のローンの場合、返済を開始したうちは、返済額における利息部分が大きく、元本部分への返済に充てられる額は少なくなります。したがって、利息部分の支払いが大きいうちに繰り上げ返済を行うことで、利息削減効果は大きくなります。
 
とはいえ、繰り上げ返済を行うことで手元の現金が減り家計の収支が悪くなり、それが一時的ではなく継続するようであれば、無理に繰り上げ返済を行うべきではありません。
 

■繰り上げ返済の条件や手数料を確認する

繰り上げ返済の手数料は、多くの金融機関で無料としていますが、インターネット上で返済した場合などと利用条件が決められているケースがあります。インターネット上で返済する場合は無料であっても、窓口で返済する場合は手数料がかかるという金融機関もありますので、借り入れしている金融機関に事前に確認しておくようにしましょう。
 
繰り上げ返済の手数料がかからないのであれば、早いうちに小額から繰り上げ返済を行っていくことも有効です。しかし、手数料がかかるのであれば、まとまった金額が貯まってから繰り上げ返済をしたほうがよいかもしれません。
 
また、最低返済額は金融機関によって異なりますので確認しましょう。金融機関によっては、高額の繰り上げ返済を行う場合は手数料が発生するケースもあります。
 
条件や手数料を確認せずに無理に繰り上げ返済をすると、家計に負担をかけたり、手数料などの余計な負担を増やしてしまったりするという結果になりかねません。繰り上げ返済を行うことで、自分が期待するだけのメリットが出るのかどうかをしっかりと確認し、実行に移すことが大切です。
 

住宅ローン控除の適用期間中は要注意

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たして住宅ローンを組んでいる人が利用できる所得税等の優遇制度です。控除額は年末のローン残高によって決まるので、控除期間中に繰り上げ返済を行うと、せっかくの住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることができなくなる可能性があります。
 
つまり、早めに繰り上げ返済を行うことで得られる利息削減額が、住宅ローン控除額の減少分をカバーできないのであれば、繰り上げ返済は住宅ローン控除期間経過後に行ったほうが有利ということになります。
 

まとめ

お子さまのいるご家庭など、将来、支出の増加が見込まれる場合には、支出のめどが付くまではあまり繰り上げ返済をしすぎないことも大事かもしれません。繰り上げ返済を行ったことで教育資金が不足し、借りる予定でなかった教育ローンを借りることになるようでは意味がありません。ライフイベントを今一度見直し、繰り上げ返済のプランを立てましょう。
 
もし毎月の返済額が負担に感じるのであれば、返済額軽減型で行うことを検討されてみてはいかがでしょうか。また、繰り上げ返済を行う際には、予備資金を残した上で行うことが大切です。毎月の生活費の少なくとも3ヶ月～半年分くらいの予備資金は緊急時の費用として必ず手元に残しておくことを忘れないようにしましょう。
 
住宅を購入している以上、毎年の固定費として固定資産税がかかりますし、これから起こりうる修繕費用も考えておく必要もあります。それらの費用を総合的に考慮し、繰り上げ返済を行っても影響のない範囲の金額で行うようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員