住宅ローン減税が延長。お得になるのはどんな人？

住宅ローンの年末残高の1％分が支払った税金を上限として戻ってくる「住宅ローン減税制度」。令和3年度税制改正で、控除適用期間が13年間という特例措置が延長されます。あわせて、対象の床面積要件が50平方メートルから40平方メートルに緩和されます。
 
これによってどんな人が、どれくらいお得になるのかまとめてみました。

控除期間の延長によってお得になるのはこんな人

そもそも住宅ローン減税の対象控除期間は10年間でした。しかし、消費税が8％から10％になる2019年10月より、マイホームを購入する人の負担を軽減するため控除期間を延長。従来の10年間から3年間延ばして13年間に期間を拡大させました。
 
しかし、こちらはあくまで特例。消費税が引き上げられるタイミングの2019年10月1日から2020年12月31日までの時限措置という位置づけでした。
 
1．2021年以降2年間で入居する人も恩恵に
それが今回の改正では、コロナ禍で景気が低迷していることもあり特例を延長。入居期限をさらに2年間延長し、2021年12月末までに入居した人までが対象になりました。適用となるマイホームの契約期限及び入居期限が以下のように延びています。
 

【契約期限】

〇注文住宅…2020年10月～2021年9月
〇分譲住宅…2020年12月～2021年11月

 

【入居期限】

〇2021年1月～2022年12月末

 
これから、マイホーム購入を考えている人には朗報ですね。
 
2．3年間の控除期間延長でこれだけの差が
では13年間の控除期間のまま、つまり本来の控除期間に比べて3年間余分に税金が戻ってくることで、いくらくらいお得になるのでしょう。以下の条件で試算してみました。
 
◎借入金額3000万円、年率1.5％、返済期間35年（元利均等返済・ボーナスなし）
◎ローン名義人　会社員年収500万円(妻1人、16歳未満の子ども2人扶養の場合)
 
年収が13年間変わらなかった場合、毎年支払う税金は下記となります。
所得税：10万3200円/年・住民税：21万3200円/年（そのうち住民税から引ける上限は13万6500円）として試算。
 
なお、毎年の住宅ローンの年末残高の1％のうち、差し引けるのはあくまで支払った税金の範囲ですから、そちらを上限としました。
上記での試算した場合、10年目以降13年目までの3年間で住宅ローン残高に対し戻ってくる所得税・住民税の合計額は約65万円にもなります。つまり、3年間控除期間が延びることでこれだけの金額の税金が還付されます。
 

対象床面積が50平方メートルから40平方メートルに緩和

また、今回の改正で40平方メートル以上と床面積が緩和されます。つまり今後40～50平方メートル未満の物件を購入する際でも、住宅ローン減税を利用できるようになるため、より買いやすくなると同時に市場に物件が出回りやすくなります。
 
1．対象床面積の緩和によってお得になるのはこんな人
50平方メートル以上の床面積の物件は、一戸建てやファミリー向けのマンションに多く、それより狭い1DKから2LDKほどの単身用や、2人暮らし向けのマンションが対象から外れていました。家族単位が多様化している中で対象外の物件を求める人も増えています。今回の改正によって恩恵を受ける方は、そうした物件を希望している人たちということになります。
 
一方、供給側から見ても住宅ローン控除適用物件として売りやすくなるため、売買も促進され物件が出回りやすくなります。あわせて、これまで市場に出づらかった中古物件も出てくることでしょう。そうすると買う側もより選択肢が広がります。
 

タイミングが合う方なら買い時

先の見えない経済下ではありますが、13年間の控除期間の適用はおそらく恒常的には続かないと予想されます。住宅取得は大きな買い物ですが、頭金がある程度用意できる場合（物件価格の2割、理想をいえば3割）なら購入を考えても良いかもしれません。
 
今は低金利下で、固定金利や固定期間選択型を選んでも住宅ローン控除が受けられれば住宅ローンの実質金利は1％以下です。現在マイホームを購入検討中の方にとって住宅ローン減税の延長は追い風になるといえます。
 
執筆者：波多間純子
㈱bloom代表。ファイナンシャル・プランナー(CFP(R)),キャリアコンサルタント