住宅ローンが苦しい人はリースバック？住宅ローンに関する注意点を解説

住宅ローンの支払いが苦しい人、将来のローン支払いが不安な人には、リースバックをするという方法があります。しかし、リースバックでどのように住宅ローンの支払いを無くすのか、注意点はあるのかなど疑問を持っている人は多いでしょう。
 
そこでこの記事では、住宅ローンに不安を感じている人向けにリースバックの内容と住宅ローンとの関係を解説していきます。また、リースバックを使う際の注意点や、リースバックを使うべきかについても紹介。
 
これからも安心して思い入れのある家に住めるよう、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックで住宅ローンから解放される

　
リースバックとは、家を売却し所有権を別の人や不動産会社に移した後、同じ家を賃貸して住み続ける方法のことです。不動産業者によっては、「セール・アンド・リースバック」とも言われ、複数の不動産業者でサービスが提供されています。
 
リースバックなら、家を売却するのでまとまったお金が手に入る上、住む場所を変える必要がありません。そのため、家を持ち続けるのが難しいけれど思い入れのある家に住みたい、という人に向いているでしょう。
 
また、家を売却して得たお金で住宅ローンも完済できるので、毎月のローン返済もなくなります。毎月の住宅ローン支払いが負担になっている人は、ぜひリースバックの詳しい内容を知っておきましょう。
 

リースバックの仕組み

　
リースバックを検討するにあたって、まずは詳しいリースバックの内容を知っておきましょう。リースバックとは、家を売却して所有権を移し、再度賃貸契約を結んで同じ家に住み続けることです。

リースバックの流れ

（1）不動産業者などに買い手を見つけてもらう（不動産業者が買い手となるケースもあり）
 
（2）家を売却する
 
（3）売却益で住宅ローンをまとめて支払う
 
（4）同じ家を不動産業者から借りる
 
（5）毎月家賃を払って住み続ける

リースバック契約によっては、賃貸契約を結んだ後に家を買い戻すことができます。家は持ち続けたいけれど、一時的にお金が足りないという人はリースバックで一旦賃貸契約を結び、お金を貯めてから買い取りをするのが良いでしょう。
 

リースバック相談ができる場所

　
リースバックや住宅ローンについて相談ができるのは、リースバックに関するプランを出している不動産業者です。現在複数の不動産業者がリースバックのプランを提供しており、都心を中心に幅広いエリアでリースバックが可能となっています。
 
リースバックの利用条件は少ないので、高齢の人や、借金をしている人でも利用できる可能性はあります。しかし、審査落ちしたときに備え複数の気になる業者をピックアップしておくとスムーズでしょう。
 
一方、任意売却、自己破産が迫っているという状況の場合、一般的な不動産業者ではリースバックを断る可能性もあります。任意売却、自己破産をしても同じ家に住み続けたいという人は、リースバックの制度に詳しい士業専門家（弁護士・行政書士など）に相談してみると良いでしょう。
 

【PR】おすすめの住宅ローン

auじぶん銀行

おすすめポイント

・がん診断保障に全疾病保障を追加
・住宅ローン人気ランキングNo.1！

変動

年 0.179 %
※
※住宅ローン金利優遇割最大適用後の変動金利（全期間引き下げプラン）
※新規借入れ

当初10年固定

年 %
※
※当初期間引下げプラン

当初20年固定

年 %
※
※当初期間引下げプラン

詳しくはこちら

【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年09月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

リースバックのメリット

　
リースバックには、住宅ローンを完済できる以外にも大きなメリットが複数あります。リースバックならではのメリットは、以下の通りです。

●引っ越しをしなくても良いる
●まとまったお金を得られる
●契約によっては買戻しもできる

住宅ローンの支払いが厳しくなくても、メリットを踏まえリースバックを選択する人もいます。自分にとってリースバックが良い選択なのか考えるため、メリットを押さえておきましょう。
 

引っ越しをしなくても良い

　
リースバック最大のメリットは、これまでと同じ家に住めるので引っ越しが不要なことです。一般的には家を売却すると、他の家を探して引っ越さなければいけません。しかし、引っ越しには家探しの時間も手間もかかりますし、環境が変わることでストレスも大きくなってしまいます。
 
特にペットを複数飼っている家の場合、条件に合う賃貸物件を探すのに時間がかかる可能性は高いでしょう。
 
一方、リースバックならこれまでの環境を変えず住宅ローンの支払いから開放されます。転校する必要もなく、近所付き合いも継続できるので、家族への影響は少なくて済むでしょう。
 　　　　　

まとまったお金を得られる

　
住宅ローンの残債より売却額が大きい場合、残った売却益は受け取ることが可能です。お金に用途の指定はないので、まとまったお金があれば、生活資金にしたり事業に必要な投資に使ったりと可能性が広がります。
 
また、老後の備えとしてリースバックを利用することもできるでしょう。
 

契約によっては買戻しもできる

　
リースバック契約によっては、将来家の買い戻しも可能です。買い戻しには、売却時以上のお金が必要ですが、一度売った家を再び自分のものにできるので将来は資産を残したい人におすすめです。
 
また、買い戻しをする人は自分の子供や孫などでも大丈夫です。契約内容を事前にしっかり確認する必要はありますが、家が必要であれば買戻しも検討しておきましょう。
 

住宅ローンとリースバックの注意点

　
住宅ローンの支払いから解放されるため、リースバックを選択する人もいます。しかし、住宅ローンとリースバックには注意点もあるため、後になって「思っていたのと違った」「金銭的にきつい状況が変わらない」と悩むことになるかもしれません。
 
住宅ローンとリースバックに関する注意点は、以下の通りです。

●住宅ローン残債が多すぎると使えない
 
●買い手が見つからないこともある
 
●毎月の賃料が発生する
 
●買戻しの額は売却額より高くなる
 
●退去せざるを得ないケースもある

注意点を事前に知って、起きがちなトラブルを防ぎましょう。
 

住宅ローン残債が多すぎると使えない

　
住宅ローン残債が家の売却価格を超えると、リースバックの審査に落ち契約が結べない可能性があります。そのため、住宅ローンを支払い始めて数年でのリースバックはかなり難しいでしょう。
 
住宅ローンの支払いがかなり残っているけれど、支払いが苦しいという場合、金融機関に相談して返済の計画を見直してみましょう。
 

買い手が見つからないこともある

　
リースバックをしようと思っても、家を買ってくれる買い手がいないと売却はできません。家の価値が低く、なかなか買い手が見つからない状況だとリースバックはできないままなので、住宅ローンの支払いを続けることになるでしょう。
また、事故物件など瑕疵のある家だと、買い手が見つかる可能性がかなり低いため売却が難しくなります。
 

毎月の賃料が発生する

リースバックで住宅ローンの支払いから解放されても、毎月家賃の負担があります。固定資産税などの支払いからは逃れられますが、リースバックでは賃料が相場より高くなるケースも少なくありません。
 
そのため、毎月の負担は結局変わらない、というケースもあります。リースバックを決断する前に、家の査定をしてもらい家賃の相場を早めに確認しておきましょう。
 

買戻しの額は売却額より高くなる

　
リースバック契約によっては、賃貸契約を結んだ後同じ家を再び買い戻すことが可能です。しかし、買い戻しの金額は売却額より高くなるケースがほとんどになります。
 
そのため、早く買い戻しをしたいけれど多額の資金が貯まらず、一向に家が自分のものにならないという悩みを抱える可能性があるでしょう。買い戻しの金額が不安であれば、事前に話し合い、無理のない買い戻し額を設定しておきましょう。
 

退去せざるを得ないケースもある

　
リースバック契約なら家を売却したあとも同じ家に住み続けることができますが、賃料が払えなければ退去となります。
 
また、自分の家ではないので、賃貸契約条件に違反することがあれば家を出なければいけません。契約の内容をしっかり確認して、退去とならないよう気を付けながら生活する必要があるでしょう。
 

住宅ローンの支払いとリースバックはどっちが良い？

　
リースバックをすれば、毎月の住宅ローン返済から開放されますが、新たに家賃の負担が発生します。物件によっては家賃周辺地域の相場より高くなる可能性もあるので、リースバックをすることで負担が増える、という家庭も少なくありません。
 
また、リースバックをすれば家が自分のものではなくなります。同じ家に住み続けることはできますが、所有権のない状況ではいつ退去せざるを得なくなるか分かりません。
 
そのため、住宅ローンの返済が負担になっている状況でも、ギリギリ支払える状況であれば支払うのもアリでしょう。
 
もし住宅ローンの支払いが苦しい場合、住宅ローンの返済プランを見直すのがおすすめです。多くの金融機関では、一度契約が成立した後であっても返済の相談に乗ってくれます。数年後なら収入が確保できるけれど、今はお金がない、という状況の人は早めにローンを組んでいる金融機関へ行きましょう。
 
一方、しばらくローンの支払いは難しい、出せるお金が全く無い、という場合はリースバックを検討してください。支払えないからといってローンの支払いを延滞していると、住宅が競売にかけられ、賃貸ですら住めなくなる可能性があります。
 
思い入れのある家に少しでも長く住みたい、と考えているなら、リースバックを前向きに検討してみましょう。
 

リースバックのことはまず相談を

リースバックを選択し一旦家を売却すれば、住宅ローンの残債を支払えるので毎月の返済はなくなります。しかし、リースバックをすれば家の所有権を手放すことになります。そのため、住宅ローンを支払い続けるか、リースバックをするかは慎重に検討したほうが良いでしょう。
 
また、リースバックの契約条件は不動産業者によって異なります。リースバックのメリットとデメリットを比較し、今後の生活を考えるならまずはリースバックのサービスを提供している不動産業者に詳しい内容を聞いたほうが良いでしょう。
 
住宅ローンが全く支払えない、という状態になる前に電話やメールで不動産業者にアクセスし、今の悩みを相談してみてください。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部