リースバックの契約書で確認すべきこととは？リースバックのトラブル事例も解説

リースバック契約を結ぶ上で必ず確認しておきたいのが、契約書の内容です。契約書をしっかり確認しておかなければ、希望する期間家に住めなかったり、余計な費用負担が発生したりしてしまうかもしれません。
 
そこでこの記事では、リースバックにおける契約書の詳細、契約書を確認しないことで起こりうるトラブルを解説します。リースバック契約で後悔しないよう、ぜひ参考にしてください。

リースバック契約書で契約する内容を確認しよう

リースバック契約書は、売買契約書、賃貸借契約書に分かれます。売買契約書は、家の売却に関する契約について、賃貸借契約書はその後賃貸で住む家の契約について詳しく書いてあるもので、どちらもリースバックに必要不可欠です。
 
売買契約書の主な内容は、以下の通りです。
 

売買契約書

・物件の売買価格
・家の引渡日
・買い戻しに関する条件
・買い戻しをする際の金額

 
売買価格、買い戻しの条件は認識のズレがないよう特に念入りに確認する必要があります。
 
一方、賃貸借契約書の内容は、以下の通りです。
 

賃貸借契約書

・契約期間
・賃料の額、支払い方、支払期限
・敷金などの金額
・賃貸契約の種類
・途中解約の方法
・原状回復についての規定
・禁止事項・義務

 
賃貸契約は、期限が決まっているものと、更新が可能なものに分けられます。希望する種類になっているか、契約の際にきちんと確認しておきましょう。
 

リースバックで起きがちなトラブル

リースバック契約において、家を売る側と不動産業者側の認識のズレは非常に深刻です。契約書に署名する時点でズレに気づかないままだと、大きなトラブルにつながる可能性があります。
 
ここからは、契約書を確認しない場合にリースバックで起きがちなトラブルを以下の通り解説していきます。
 

・家賃が思っていたより高い
・第三者に家を売却された
・買い戻しができなかった
・買い戻しの額が高かった
・賃貸契約の継続ができなかった

 
起きがちなトラブルを知り、事前に対策を立てましょう。
 

家賃が思っていたより高い

家賃が想定より高いと、金銭面での調整がうまく行かず、退去を迫られる可能性があります。リースバックで結ぶ賃貸契約は、周辺物件の相場ではなく、家の売却価格に応じて家賃が決まります。
 
そのため、周辺の家賃を見て「大体これくらいだろう」と曖昧に考えていると、想像以上に家賃が高くなる可能性は高いでしょう。
 
もし、家賃の高さに気づかず契約を結んでしまうと、家賃が支払えず退去が必要な場合があります。自分が余裕を持って支払える家賃に設定されているか、契約書で確認することが重要です。
 

第三者に家を売却された

リースバック契約を結ぶと、家の所有権は不動産業者に移ってしまうので、賃貸契約中に第三者へ家を売却される可能性があります。
 
第三者に家を売られると、契約内容が変更になってしまい賃貸契約が続けられないことも少なくありません。
 
もちろん、無断での売却は契約書内で禁止されることがほとんどですが、不動産業者によっては第三者への売却がOKになっているケースもあり注意が必要です。
 

買い戻しができなかった

リースバック契約後、お金を貯めて家を買い戻そうと考える人は少なくありません。しかし、そもそも買い戻しが不可となっているリースバック契約があります。
 
また、買い戻しに条件が存在したにも関わらず、契約書の確認不足で把握できていなかったというトラブルも少なくありません。買い戻しを検討している人は、口頭でも条件を確認しておく必要があるでしょう。
 

買い戻しの額が高かった

買い戻しの額が想定よりも高く、結局買い戻しがかなえられないというトラブルも起こりがちです。家を買い戻す際の金額については、買い戻しの際に決める場合と契約書で決める場合があります。
 
契約書で金額が決まっていればトラブルも少ないですが、後に決める場合だと想定より買い戻しの額が高くなり支払えない可能性が出てくるでしょう。
 
契約書の段階で、希望の買い戻し金額を反映させておくことが大切です。
 

賃貸契約の継続ができなかった

賃貸契約の種類によっては、契約の更新ができず同じ家に住み続けられない可能性があります。定期借家契約では、賃貸で住める期間に制限があり原則更新はできません。
 
これまでと同じ家に長く住みたい場合は普通借家契約にしておくと安心ですが、不動産業者によっては条件に違いがあるので細かな点まで確認が必要です。
 

リースバックの契約書で確認すべきこと

トラブルを防ぐため、リースバックの契約書は隅々までしっかり確認しておかなければいけません。しかし、初めてリースバックをするにあたってどこを重点的に確認すればよいか分からない、という人も多いでしょう。
 
そこで、ここからは契約書で何を確認すべきか以下の通り解説していきます。
 

・売却額、家賃
・買い戻しの額と条件
・第三者への売却可能性
・賃貸契約継続の期間
・賃貸契約後のサポート

 
確認漏れがないよう、一つずつ見ていきましょう。
 

売却額・家賃

売却額と家賃の額は、今後の生活状況に大きく関わるのでまず最初に確認をしましょう。売却額と家賃が聞いていたものと違う場合、詳細を含めその場で不動産業者に確認することが必要です。
 
もし、売却額や家賃に不満がある場合は契約を待って話し合いを続けることも考慮に入れ、納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。
 

買い戻しの額と条件

買い戻しを検討している人は、そもそも買い戻しが可能なのか、買い戻しの額はいくらになるのか、買い戻しに条件はあるのかを確認しておきましょう。
 
後に買い戻しができないことが分かると、資金計画が狂い生活にも支障が出てしまいます。買い戻しの条件や金額は、契約を結ぶ段階で細かく決めないケースもありますが、後のトラブルを防ぐためにも細部まで契約段階で固めておくのがおすすめです。
 

第三者への売却可能性

売却した家が、さらに第三者に売られてしまうと契約が変更される可能性があり大変です。そのため、第三者への売却は、契約書で禁止してもらうよう不動産業者に働きかけることが大切です。
 
第三者への売却可となっている場合、契約の内容はどうなるかも確認しておく必要があります。契約内容の変更がない場合であれば第三者への売却を許可するという手もあるので、不動産業者や他の名義人ともよく話し合ってください。
 

賃貸契約継続の期間

賃貸借契約書を確認する際は、契約期間がいつまでなのか確認する必要があります。定期借家契約だと、賃貸できる期限が決まっており更新はできなくなります。
 
しかし、不動産業者によってはいったん定期借家契約を結んだ後、期限後に新しく契約を結べるところもあるので細かな条件はよく確認すべきでしょう。
 
また、契約更新ができる場合、更新のタイミングと更新料についても聞いておく必要があります。更新のタイミングが早めの場合、うっかり期日を過ぎてしまい退去せざるを得ない可能性もあるので、スケジュール帳などで更新日を管理しておくとよいでしょう。
 

賃貸契約後のサポート

賃貸契約を結んだ後、不動産業者が行うサポートの内容も契約書で確認しておきましょう。契約後のサポートについては、契約書にしっかりと書かれていないことも少なくありません。
 
また、賃貸契約後のトラブルについてのサポートはあるか、不明点や疑問点が出たときどこに相談すればよいかを確認しておきましょう。
 
可能な限り、得られるサポートの内容を契約書の中にしっかり書いてもらうのがおすすめです。
 

リースバックの契約書はしっかり確認しよう

リースバックは非常にメリットの大きい契約ですが、契約書をしっかり確認しなければ後々トラブルが発生する可能性も少なくありません。
 
トラブルを防ぐには、契約書に署名する前にしっかりと内容を確認することが大切です。疑問があればすぐ不動産業者に聞き、不安な点は契約前の段階で解消しておきましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部