「空き家投資」に興味があります。物件価格が安く見えても、実際はどこまで費用がかかるのでしょうか？
実際には、リフォーム費用や税金、維持費など、購入後にも多くのお金が必要になります。本記事では、空き家投資で実際にどのような費用がかかるのかを解説します。
ファイナンシャルプランナー
FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。
編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。
FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。
このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。
私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。
目次
空き家投資は「物件価格の安さ」だけで判断できない
空き家投資では、「100万円以下で家が買える」といった情報が注目されることがあります。しかし、実際には物件価格以外にも多くの費用がかかります。物件を購入すると、不動産会社への仲介手数料や登記費用、不動産取得税などが必要になります。現金購入でも諸費用は発生しますし、ローンを利用する場合は事務手数料や保証料も必要になることがあります。
また、古い空き家は、見た目以上に建物が傷んでいるケースがあります。内覧では問題なさそうに見えても、床下の腐食や雨漏り、シロアリ被害などが後から見つかることもあります。
特に築年数が古い物件は、水回り設備の交換が必要になるケースが少なくありません。キッチン、トイレ、浴室などを交換すると、それだけで数十万円から100万円以上かかる場合があります。そのため、「物件価格が安い＝低予算で始められる」とは限らない点に注意が必要です。
購入後はリフォームや諸費用が大きくかかる
空き家投資で最も大きな負担になりやすいのが、リフォーム費用です。壁紙の張り替えや床の修繕だけなら比較的安く済む場合があります。しかし、屋根修理や外壁工事、配管交換が必要になると、数百万円単位になることもあります。
特に古い物件は、耐震基準が現在と異なる場合があります。耐震補強工事が必要になると、さらに費用がかかる可能性があります。また、賃貸として貸し出す場合は、「住める状態」に整える必要があります。エアコン設置やハウスクリーニング、照明交換など、細かな出費も積み重なります。
さらに、空き家を所有しているだけでも固定資産税や火災保険料が発生します。地方の物件では、草木の管理費や除雪費が必要になるケースもあります。空き家投資を始める際は、物件価格だけでなく、「購入後にいくら必要か」を事前に計算することが重要です。
空き家投資は維持費や空室リスクにも注意が必要
空き家投資では、物件を購入して終わりではありません。入居者がいなければ家賃収入は入らず、維持費だけが発生します。たとえば、家賃6万円で貸し出す予定でも、数ヶ月空室が続けば収入はゼロになります。その間も、固定資産税や修繕費は必要です。
また、入居者が退去するたびに、原状回復費用が発生する場合があります。壁紙交換やクリーニング費用だけでも数万円から十数万円かかることがあります。さらに、地方の空き家は人口減少の影響で借り手が見つかりにくいケースもあります。購入価格が安くても、空室期間が長ければ思うように利益が出ない可能性があります。
最近は「DIY可能物件」として安く販売されている空き家もあります。しかし、専門知識なしで修繕を進めると、結果的に追加費用が発生することもあります。そのため、購入前には周辺の賃貸需要を確認し、「本当に借り手がいる地域なのか」を調べることが大切です。
空き家投資は「総額」で収益性を判断することが重要
空き家投資は、少額から始めやすいイメージがあります。しかし、実際にはリフォーム費用や維持費など、購入後にも多くの支出があります。そのため、「物件価格が安いから儲かりそう」という考えだけで始めると、予想以上にお金がかかる可能性があります。
特に、古い物件は修繕費が読みにくいため、購入前に専門業者へ確認してもらうことが重要です。また、家賃収入だけでなく、空室リスクや将来の修繕費も考慮する必要があります。
空き家投資を成功させるためには、「購入価格」ではなく、「最終的にいくら利益が残るのか」を考えることが大切です。事前に資金計画をしっかり立てたうえで、無理のない範囲で始めるようにしましょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
