相続した土地にアパートを建てると「月30万円の家賃収入が見込める」と説明されました。ローン返済や修繕費を引いても、本当に手元にお金は残るのでしょうか？
しかし、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。実際にはローン返済や修繕費、税金などさまざまな支出が発生します。そのため、表面的な家賃収入だけを見て判断すると、想定していたほど利益が残らない可能性もあるでしょう。
本記事では、アパート経営で本当に手元に残るお金について分かりやすく解説します。
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家賃収入と手取り収入は大きく異なる
アパート経営を検討する際、多くの人が最初に注目するのが家賃収入です。例えば毎月30万円の家賃収入があると聞くと、その大部分が利益になるように感じるかもしれません。しかし実際には、家賃収入は売上に近い数字です。
店舗経営で売上から仕入れや人件費を差し引くように、アパート経営でもさまざまな費用が発生します。そのため、月30万円の家賃収入があっても、実際の手取り額は大きく減ることがあります。
特に不動産会社の提案資料では、満室時の家賃収入をもとに収支が試算されていることもあります。まずは収入と利益を分けて考えることが重要です。
ローン返済や維持費でどれくらい減るのか
アパート経営では多くの費用が発生します。代表的なのは建築ローンの返済です。借入金額や返済期間によって異なりますが、毎月の返済額が家賃収入の大きな割合を占めることもあります。
また、建物の維持管理費も必要です。共用部分の清掃、設備点検、火災保険、管理会社への委託料などが発生します。
さらに、年数経過により外壁塗装や屋根修繕、給湯器交換などが必要になることがあり、工事内容や建物規模によっては数十万円から数百万円以上の費用がかかる場合もあります。そのため、将来の修繕費に備えて計画的に資金を確保しておくことが重要です。
加えて固定資産税や所得税などの税負担もあります。これらを差し引いた結果、家賃収入30万円に対して手取りが半分程度になるケースも珍しくありません。
空室リスクを考慮しない収支計画には注意
アパート経営で見落としやすいのが空室リスクです。収支計画では満室を前提にしていることがありますが、実際には常に入居者がいるとは限りません。退去者が出れば、次の入居者が決まるまで家賃収入は減少します。
人口減少が進む地域や競合物件が増えている地域では、空室期間が長引く可能性もあります。その結果、ローン返済だけが続き、収支が厳しくなることもあります。
また、家賃を下げなければ入居者が集まらないケースもあります。当初の計画より収入が減る可能性を想定した上で判断することが重要です。収支計画を見る際は、満室時だけでなく、1〜2室が空室になった場合の収支も確認しておくと安心です。
アパート経営は長期的な収支で判断しよう
相続した土地にアパートを建てた場合、月30万円の家賃収入があっても、その全額が自由に使えるお金になるわけではありません。ローン返済、管理費、修繕費、税金などを差し引くと、実際の手取り額は大きく減少します。また、空室リスクや将来の修繕費も考慮する必要があります。
だからこそ、営業担当者が示す家賃収入だけで判断するのではなく、支出やリスクを含めた長期的な収支計画を確認することが大切です。複数の不動産会社や専門家に相談し、現実的なシミュレーションを行うことで、後悔のない土地活用につながるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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