親から相続した実家を売る予定です。「3年以内に売ると税金が安くなる」と聞きましたが、売却を急いだほうがよいのでしょうか？
確かに、相続した空き家には税金を抑えられる特例があります。ただし、すべての実家に使えるわけではありません。また、税金を気にして急いで売ると、売却価格が下がってしまうこともあります。
ここでは、相続した実家を売るときの税金の特例と、売却を急ぐべきか判断するポイントを解説します。
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「3年以内に売ると税金が安くなる」といわれる理由
相続した実家を売ったときに利益が出ると、譲渡所得税がかかる場合があります。譲渡所得とは、簡単にいうと「売却によって出た利益」のことです。
この利益を減らせる制度として、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。親など被相続人が住んでいた一定の家屋やその敷地を相続し、期限や耐震性、売却代金などの条件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける制度です。
たとえば、実家を売って1000万円の利益が出た場合でも、特例を使えれば課税対象がゼロになる可能性があります。そのため、「相続後おおむね3年以内に売ると税金が安くなる」といわれることがあります。
ただし、正確には「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが要件です。期限の数え方や建物の要件は細かく決められているため、思い込みで進めると特例を使えないことがあります。
特例を使える実家と使えない実家の違い
この特例は、相続した実家なら何でも使えるわけではありません。主な条件として、亡くなった親が住んでいた家であること、一定の耐震基準を満たすこと、または取り壊して土地として売ることなどがあります。マンションなど区分所有建物は対象外です。
また、相続後にその家を人に貸したり、事業に使ったり、自分や第三者が住んだりすると、特例を受けられなくなる場合があります。相続後も事業・貸付・居住の用に供していないことなどが要件となっています。
さらに、売却期限もあります。国税庁は、一定の要件に当てはまる場合、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象としています。つまり、「3年以内」という言葉だけで判断するのではなく、自分の実家が制度の対象になるかを確認する必要があります。
税金だけで売却を急ぐと損をすることもある
特例を使えるなら、期限内の売却を意識する価値はあります。しかし、税金だけを見て急いで売るのは危険です。
たとえば、相場より安く売ってしまえば、税金が安くなっても手元に残るお金が少なくなることがあります。3000万円控除を使うために数百万円安く売るような状況では、本当に得なのか冷静に考える必要があります。
また、古い実家では、耐震工事や解体が必要になる場合があります。工事費用や解体費用が高額になると、売却後の手取りに大きく影響します。
一方で、空き家を長く持ち続けると、固定資産税、火災保険、草木の管理、建物の修繕費がかかります。管理を怠ると近隣トラブルにつながることもあります。売却を先延ばしにすることにも負担があるため、早めに動くこと自体は大切です。
期限と売却価格を比べて判断することが大切
相続した実家は、条件を満たせば3000万円特別控除によって税金を大きく抑えられる可能性があります。そのため、期限を意識して売却準備を進めることは重要です。
ただし、特例を使えるかどうかは、家の種類、利用状況、耐震性、売却時期などで変わります。まずは税理士や不動産会社に相談し、自分の実家が対象になるか確認しましょう。
そのうえで、売却価格、解体費用、税金、維持費を比べることが大切です。期限だけに追われず、手元に残る金額を見て判断すれば、納得のいく売却につながりやすくなります。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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