空き家になった実家を「月8万円」で貸そうとしたら、夫に「修繕費のほうが高くつくんじゃない？」と言われました。住んでいない家なら、賃貸に出したほうが得なのでしょうか？

空き家を月8万円で貸しても家賃がそのまま利益になるわけではない

仮に空き家を月8万円で貸せた場合、年間の家賃収入は96万円になります。一見すると大きな収入に思えますが、実際にはさまざまな費用を差し引いた金額が手元に残る利益になります。
 
例えば、建物や設備は入居者が通常どおり使用できる状態を維持する必要があるため、傷んだ壁紙や床、水回り設備などを修繕しなければならない場合があります。また、賃貸管理会社へ管理を依頼する場合は、一般的に家賃の数％程度の管理委託料が発生します。
 
さらに、建物を所有している限り、固定資産税や都市計画税の納付も必要です。火災保険や地震保険に加入する場合は、その保険料も維持費として考えなければなりません。
 
つまり、家賃収入だけを見て「年間96万円の利益になる」と考えるのではなく、必要な支出も含めて収支を確認することが重要です。
 

賃貸に出す前に必要になる主な費用

空き家を貸し出す際に発生する費用は、物件の状態によって大きく変わります。
 
例えば、築年数が比較的新しく、すぐ住める状態であれば、簡単なハウスクリーニングだけで貸し出せる場合もあります。一方、長期間空き家だった住宅では、雨漏りや給湯器の故障、水回りの老朽化などが見つかり、数十万円から100万円以上の修繕費が必要になるケースもあります。
 
また、通常の使用による設備の故障であれば、原則として貸主が修理費を負担します。例えば、エアコンや給湯器が故障した場合は、修理や交換費用が発生する可能性があります。
 
加えて、空室期間中は家賃収入がありません。それでも固定資産税や建物の維持管理費はかかるため、入居者が決まるまでの期間も考慮して資金計画を立てることが大切です。
 
これらの費用を見込まずに賃貸を始めると、「思ったより利益が残らなかった」という結果になることもあります。
 

賃貸に向いている空き家と向いていない空き家の違い

空き家であれば、どの物件でも賃貸経営に向いているわけではありません。
 
例えば、駅や学校、商業施設が近く、賃貸需要がある地域では、比較的入居者を見つけやすい傾向があります。一方で、人口減少が進んでいる地域や、周辺に賃貸需要が少ない地域では、家賃を下げても入居者が決まらないことがあります。
 
また、築年数が古くても、適切にリフォームされていれば入居希望者が見つかるケースはあります。しかし、大規模な修繕が必要な住宅では、修繕費を回収するまでに長い期間がかかる可能性があります。
 
そのため、賃貸に出す前には、不動産会社へ賃貸査定を依頼し、「どのくらいの家賃で貸せるのか」「周辺でどの程度の需要があるのか」を確認することが重要です。賃貸査定を複数の会社に依頼すれば、家賃相場や必要な修繕内容、管理方法などを比較しやすくなります。
 

家賃収入と維持費を比較して判断しよう

空き家を月8万円で貸せるとしても、その家賃がすべて利益になるわけではありません。修繕費や固定資産税、管理費、空室期間の負担などを考慮すると、収支は物件ごとに大きく異なります。
 
一方で、需要がある地域にあり、修繕費を抑えられる住宅であれば、家賃収入によって維持費をまかないながら、資産を有効活用できる可能性があります。また、人が住むことで建物の劣化を防ぎやすくなるというメリットも期待できます。
 
まずは修繕にどの程度の費用が必要なのか、不動産会社で家賃査定を受け、年間の収入と支出を試算してみましょう。収支を具体的な数字で確認したうえで判断すれば、「貸したほうが得なのか、それとも別の活用方法を考えるべきなのか」を冷静に検討できます。焦って決めるのではなく、長期的な視点で資産活用の方法を選ぶことが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー