住宅ローン「残債2000万円」を“繰り上げ返済”するはずの「350万円」でNISAを運用！「年5％なら10年後570万円」と期待したのに“円高・株安”で「300万円」に!? 素直に返済すべきでしたか？
例えば、住宅ローンの残債2000万円がある人が、繰り上げ返済に使う予定だった350万円をNISAで運用したものの、円高・株安によって評価額が300万円に減ってしまうといった場合です。
このようなケースでは、最初から繰り上げ返済をしておくべきだったのでしょうか。本記事では繰り上げ返済とNISAでの運用、それぞれのメリットと注意点を解説します。
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350万円をNISAで年5％運用すると10年後はいくら？
NISAは、株式や投資信託などの運用で得られた利益が非課税になる制度です。
仮に350万円を年5％で10年間複利運用できた場合、資産額は約570万円になります。元本350万円に対して、約220万円の利益が得られる計算です。ただし、年5％は毎年確実に得られる利回りではありません。
株価が下落すれば、運用資産が元本を下回る可能性もありますし、海外株式を組み入れた投資信託では、円高によって円換算の評価額が減る場合もあるでしょう。350万円が評価額300万円に減ってしまうということは、十分に起こり得ます。
なお、NISAの年間投資枠は最大360万円で、つみたて投資枠と成長投資枠にはそれぞれ上限があります。そのため、実際の投資時期によって運用結果は異なります。
350万円を繰り上げ返済していたら利息はいくら減った？
次に、350万円を住宅ローンの繰り上げ返済に充てた場合を考えてみましょう。今回は、以下の条件で試算します。
・住宅ローン残債：2000万円
・残り返済期間：20年
・金利：年1％（今後20年間変わらないと仮定）
・元利均等返済、ボーナス返済なし
・繰上げ返済は「返済額軽減型」
まず、繰上げ返済をしない場合、残り20年間の総返済額は約2207万円です。このうち、利息は約207万円となります。
一方、350万円を繰り上げ返済して残債を1650万円に減らすと、残り20年間の総返済額は約1821万円、利息は約171万円です。
つまり、繰り上げ返済によって約36万円の利息を減らせる計算です。このように、繰り上げ返済には将来支払う利息を減らすメリットがあります。
NISAで運用するメリットと注意点
NISAで運用するメリットは、住宅ローン金利を上回る利益を得られる可能性があることです。金利1％の住宅ローンを返済せず、年5％で運用できれば、長期的には資産を増やせる可能性があります。
また、投資信託などは必要に応じて売却できるため、繰り上げ返済と比べて資金を現金化しやすい点も特徴です。ただし、投資には価格変動リスクがあります。
教育費などの支払いが迫っているときに相場が下落すれば、損失を抱えたまま売却しなければならないこともあるでしょう。そのため、近いうちに使う予定のお金まで投資に回すことは慎重に考える必要があります。
結局、繰り上げ返済したほうがよかった？
NISAで運用していた350万円が300万円に減少すると、「繰り上げ返済しておけばよかった」と後悔するかもしれません。しかし、投資の評価額は日々変動します。300万円という金額も、その時点での評価額にすぎません。
その後、相場が回復する可能性もあれば、さらに下落する可能性もあります。そもそも、繰り上げ返済と投資のどちらが有利になるかを事前に確実に予測することは不可能です
さらに、本記事のケースではNISAの運用資産に50万円の評価損が生じていますが、今後の相場によって運用結果は変わります。そのため、現時点で繰り上げ返済のほうが有利だったと断定できません。
まとめ
住宅ローンの繰り上げ返済には、将来支払う利息を減らせるメリットがあります。一方、NISAでの運用は、住宅ローン金利を上回る利益を期待できるものの、相場によっては元本割れする可能性があります。
今回のように350万円がNISA運用で資産価格300万円に減少したとしても、繰り上げ返済を選ぶべきだったと一概には言えません。運用結果は事前に予測できず、どちらが有利だったかは結果論になるためです。
大切なのは、目先の損益だけで判断しないことです。今後の教育費や生活費、住宅ローンの返済負担などを考慮し、無理のない範囲で繰り上げ返済と資産運用を組み合わせることなども検討するとよいでしょう。
執筆者 : 三浦大幸
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