住宅ローン控除には年収制限があるって本当？ 適用要件や注意点を解説

住宅ローンという大きな出費の負担を和らげてくれる制度が、住宅ローン控除です。できれば住宅ローン控除を最大限利用したいと考える方が、大半でしょう。
 
そんなときに気になるのが、年収が住宅ローン控除に与える影響です。結論からいうと、住宅ローン控除を受けられる年収には制限があります。さらに、年収によっては同じ条件の住宅ローンでも、同額の住宅ローン控除を受けられない可能性もあります。
 
この記事では、住宅ローン控除の年収制限やそのほかの要件に加え、年収によって控除額がどのように変わるかのシミュレーションも紹介します。住宅ローン控除の要件や減税効果について、ぜひ理解を深めてください。

住宅ローン控除とはどのような制度？

住宅ローン控除とは、住宅ローンなどで資金を借り入れて住宅の新築や購入、増改築などをした際に、所得税および住民税から控除を受けられる制度です。
 
住宅ローンの内容や対象物件が要件を満たしている場合、年末時点の住宅ローン残高に対して一定割合（1.0％・平成19～20年に住み始めた住宅の場合は0.4％）が控除されます。
 
ただし控除額には上限が設定されています。例えば令和3年に住宅を取得した場合の控除上限額は40万円です。また、控除が適用される期間は、10年（特別特定取得は13年、増改築等は5年）と決められています。
 

住宅ローン控除には年収制限がある

住宅ローン控除を受けられる年収は「合計所得金額3000万円以下」です。これは、住宅ローンの目的が住宅の新築や新築住宅の購入である場合だけでなく、中古住宅の購入、増改築であっても同様です。
 
住宅ローンで控除の要件における合計所得金額とは、次の所得金額を合計した額をいいます。
 

●総所得
●申告分離課税の適用を受ける上場株式等の配当等に関する利子所得・配当所得（上場株式等に関する譲渡損失の損益通算適用後の金額）
●特別控除前の分離課税の長（短）期譲渡所得
●一般株式・上場株式等の譲渡所得等
●先物取引に関する雑所得等
●山林所得
●退職所得

 
ただし、次の控除の適用がある場合は、適用前の金額が合計所得金額となります。
 

●純損失や雑損失の繰越控除
●居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
●上場株式等の譲渡損失の繰越控除
●特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除または先物取引の差金等決済に関する損失の繰越控除

 
住宅ローン控除の適用を受けられる合計所得金額かどうかは、年ごとの判定です。
 
収入に波がある場合、合計所得金額が3000万円を超えた年があると、その年については住宅ローン控除を受けられません。しかし、再び合計所得金額が3000万円以下になれば、その年の住宅ローン控除は問題なく適用されます。
 

令和3年度住宅税制改正における年収制限に注意

住宅ローン控除（住宅の新築・購入、中古住宅の購入）には「合計所得金額3000万円以下」のほかに、令和3年度住宅税制改正によって付加されたもうひとつの年収制限があることに注意しましょう。
 
従来の住宅ローン控除の適用要件のひとつに「床面積50平方メートル以上」があります。令和3年度の税制改正ではこの要件が、以下のように緩和されました。
 

●床面積40平方メートル以上
●40平方メートル以上50平方メートル未満については合計所得金額1000万円以下の人に制限
●契約期限（注文住宅：令和2年10月～令和3年9月／分譲住宅等：令和2年12月～令和3年11月）と入居期限（令和3年1月～令和4年12月）の両方を満たす場合に限る

 
新たな税制によって、合計所得金額ごとに住宅ローン控除を受けられる要件の差が生じたことを、確認しておきましょう。これまで面積要件に合わず諦めていたケースでも、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
 

住宅ローン控除を受けるための年収以外の条件は？

住宅ローン控除を受けるための、年収以外の主な要件は以下のとおりです。
 

（1）住宅を新築・購入した場合

●住宅を取得してから6ヶ月以内に入居し、引き続き住んでいる
●家屋の床面積（登記面積）が50平方メートル以上（条件を満たせば40平方メートル以上）
●床面積の2分の1以上が所有者の居住専用スペースである
●民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などから住宅ローンなどを借り入れている
●住宅ローン等の返済期間が10年以上あり、分割返済である

 

（2）中古住宅を購入した場合

●（1）の条件すべてに当てはまる
●建築後使用履歴のある家屋である
●次のいずれかに当てはまる

1．建築から取得までの期間が20年（マンション等耐火建築物は25年）以内である
2．取得前2年以内に耐震住宅であると証明された
3．要耐震改修住宅で、取得までに耐震改修を行うことを申請し、居住日までに耐震住宅の基準に適合するが証明された

 

（3）増改築等の場合

●自己所有で自分自身が住んでいる家の増改築等である
●（1）の床面積以外の要件に当てはまる
●増改築等後の家屋の床面積が50平方メートル以上である
●次に当てはまる工事であることが、増改築等工事証明書などで証明されている

増築・改築・大規模の修繕または模様替え・区分所有部分の床、階段、壁の過半に施す一定の修繕または模様替・居室、調理室、浴室、トイレ、洗面所などの床全体または壁全体の修繕および模様替え・一定の耐震基準を満たすための修繕または模様替え・一定のバリアフリー改修・一定の省エネ改修

●工事費用が100万円を超える
●費用の2分の1以上が自分自身の居住スペースに関するものである

 
住宅ローン借り入れの目的によって住宅ローン控除の適用要件が異なるため、自身の場合は当てはまるかどうかをよく確認して申告しましょう。

 

年収によっては住宅ローン控除を満額受けられない場合がある

年収が低く所得税や住民税の税額が低い場合、計算上の住宅ローン控除額を満額控除できない場合があることを覚えておきましょう。
 
住宅ローン控除は、まずは所得税から控除され、引ききれなかった分は翌年度に納税する予定の住民税から控除されます。住宅ローン控除の1回あたりの控除額は上限40万円です。所得税からの控除は、40万円およびその人の所得税額を超えない限り、制限なく控除されます。
 
一方、住民税からの控除額は、住民税額にかかわらず最大でも前年分の所得税の課税総所得金額等の7％（上限額13万6500円）までと定められています。
 
以上を踏まえて、年収ごとに住宅ローン控除の金額を試算してみましょう。
 

《条件》

住宅ローン年末残高：3200万円
金利：1.0％（全期間固定）
返済開始年月：令和2年1月
ボーナス返済：なし
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済

 
この場合の計算上の住宅ローン控除額は、3200万円×1％＝32万円です。
 
例えば、課税総所得金額が500万円の人の場合、所得税の金額は約57万円です。そのため、住宅ローン控除額32万円すべてを所得税から控除できます。
 
一方、課税所得金額が350万円の場合は所得税が27万2500円となり、32万円すべては控除できません。そのため残りの4万7500円は住民税から控除されることになります。
 
では、課税所得金額が200万円ではどうでしょうか。この場合は所得税が10万2500円となり、残りの21万7500円は住民税から控除されます。ところが、住民税から控除できる金額は最大13万6500円となっていることから、残りの11万5000円は引ききれません。そのため、このケースでは住宅ローン控除を満額受けられないことになります。
 
上記のように、同じ条件の住宅ローンでも、年収によって住宅ローン控除額が変わることがあります。
 
例えば、個人事業主の方にみられるように経費を多く計上して節税を図っているケースなどでは、受けられる住宅ローン控除額に影響が出ることも考えられるため注意が必要です。
 

年収と住民ローン控除の関係に注目しましょう

住宅ローン控除を受けるには、合計所得金額3000万円という年収制限があります。また、年収によって住宅ローン控除を受けられる要件に差があるため、自分の年収に当てはまる要件をしっかり確認しましょう。
 
また、住宅ローン控除を受ける要件を満たしていても、年収次第では控除を満額受けられないケースがあります。住宅ローン控除の減税効果を試算する際には、年収と所得税額・住民税額を考慮に入れて、具体的な金額を算出してみることをおすすめします。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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