マイホームが欲しい！年収に適したローン額を現実的に解説

「住宅ローンは年収の○倍」、「返済は年収の○割」は、住宅ローンを組む際の目安としていわれていますが、実際にその限度まで借り入れても大丈夫なものなのでしょうか。
 
希望のマイホームを手に入れるために、最大限の借り入れをしたいと考えるのは当然ですが、少し立ち止まって考えてみましょう。
 
今回は、住宅ローンの現実的な借入額について解説します。

住宅ローンの借入可能額は年収の7倍・返済負担率は年収の3割

住宅ローンの借入可能額は金融機関によって若干異なりますが、一般的には年収の7倍が基準となっています。例えば、年収600万円の場合の借入可能額は4200万円ということになります。
 
返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合のことをいいます。一般的には3割が基準となっており、金融機関によっては4割でも融資する場合があります。
 
返済負担率3割を計算してみましょう。例えば、年収600万円の場合では、住宅ローンの返済額が年間180万円になるということになります。月にすると15万円です。ちなみに、年収600万円で返済負担率が4割になると、返済額は年間240万円、月20万円です。
 

借入可能額で借りてはいけない理由

住宅ローンを組もうと悩む世代は30代～40代前半が最も多く、子どもがいない、または子どもが小さい家庭が多いです。長い人生のうちで、そこまでお金がかからない時期にあたります。
 
現在の住宅ローンは35年で組むのが一般的となっており、商品によっては50年ローンまであるほどです。
 
長期間で住宅ローンを組めるということは、月々の返済負担が軽くなり、借入総額も大きくできるというメリットはありますが、その分、住宅ローンの借入額を決める際には、この先に起こり得ることを加味する必要があります。
 
借入時点での経済力と生活費だけではなく、例えば、失業や転職、入院、子どもの習い事、進学費用、親の介護費用など、あらゆる可能性を考慮してください。
 

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住宅ローンの安全圏は年収の約5倍・返済負担率は手取りの約2割

住宅ローンの理想的な借入額は年収の約5倍、返済負担率は手取りの約2割です。基準との差に驚くでしょうか。それでは、具体的な金額で計算してみます。
 

●年収600万円
●手取り年収480万円（年収の8割で仮定）
●手取り月額40万円
●全期間固定金利1.2％
●返済期間35万円

 

【理想的な住宅ローン】

●住宅ローン借入可能額2742万円（返済総額3360万円）
●月返済額8万円（年間返済額96万円）

 
手取り収入が月40万円の場合には、8万円ほどであればゆとりある返済ができるということになります。手取り2割を年収にすると1.6割になることから、基準3割という理想と現実の大きな差を感じます。
 

住宅ローン計画のポイント

最後に、住宅ローンを計画する際に考慮してほしいポイントをまとめます。
 

昇給やボーナスなど不確定要素は加味しない

会社員では、勤続年数を重ねるほどに昇給したりボーナスが上がったりする場合が多いです。扶養家族がいる場合には年を重ねるほど、必要になる支出も上がっていきますが、上がる年収によって賄えるでしょう。
 
特に昔は年功序列が当たり前であり、勤続年数に比例して確実に年収は増えていました。よって、年収が上がることを前提にした住宅ローンは当然だったのです。
 
しかし、現在は年功序列制度が撤廃される傾向にあります。昇給やボーナスは不確定要素になっている点を忘れてはいけません。会社の経営状態が悪くなり、昇給やボーナスがなくなる可能性も十分にあるのです。
 
住宅ローンを組む際には、収入部分の計画は最低限にしましょう。「もっと借りられたのに」と、「もっと少なくしておけば良かった」の後悔は雲泥の差です。実際に住宅ローンが始まり、思ったより収入が得られたという場合には、繰り上げ返済に充てれば良いだけの話です。
 

営業担当者の話に乗せられない

一概にいえるものではないと前置きした上ですが、住宅メーカーの営業担当者の話を全てうのみにしてはいけません。
 
住宅ローンの金額は自分自身でもしっかりと考えて決めましょう。FPなどの専門家に相談しながら決められると理想的です。その際には、住宅メーカーからの紹介ではなく、つながりのない人に相談できると良いですね。
 

住宅ローン直後は負担が少ない

住宅ローン直後には、住宅ローン減税や固定資産税の減税措置などが設けられているため、序盤10年程度は負担を感じることはあまりないでしょう。
 
しかし、住宅ローン控除がなくなる十数年後あたりから負担は徐々に増え始めるため注意が必要です。家電や給湯器などの付属設備の修理や買い替え、戸建ての場合には外壁や屋根の劣化などが始まる頃だからです。
 
また、生活面においても子どもが進学を迎える場合もあるでしょう。住宅は月日が経過する程に家計に響いてくるということを念頭に置くことが大切です。
 

まとめ

住宅ローンは年収の7倍、返済負担率は年収の3割といわれていますが、理想は年収の約5倍、手取り年収の約2割です。
 
ただ、居住地などの状況によっては、どうしても理想的な割合にはできないという場合もあるでしょう。返済負担率が高い場合には、頭金を増やす、返済期間を長くする、金利の低い金融機関を探すなどしてみてください。
 
特に、流れに任せた見切り発車が最も危険です。いったん立ち止まって考えることが重要になります。
 
執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部

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