2000万円の自宅を子ども名義に変えたら「500万円」以上も税金がかかる!? 節税になると思っていたのに…他に良い方法はありますか？

親が所有する2000万円相当の自宅を子ども名義に変更すれば「将来の相続税を減らせる」と考える方は少なくないでしょう。
 
しかし、実際には名義変更＝贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があるほか、登録免許税や不動産取得税などの税金もかかることがあります。制度を正しく理解せずに進めると「逆に500万円以上の税金がかかった」という事態にもなり得ます。
 
今回は、名義変更を行った際の税金の仕組みを整理し、とくに贈与税・相続税の観点からより適切な方法を探ります。

生前名義変更＝贈与？ 贈与税がかかる理由

親が所有する住宅を子ども名義に変更するという行為は、「無償での所有権移転」に該当することが多く、税務上は「親から子への贈与」と扱われる場合があります。
 
贈与税の課税対象となるのは、年間110万円の基礎控除を超える贈与です。住宅の場合、評価額が2000万円であれば、基礎控除を差し引いた額に応じて税率が適用されます。
 
さらに、名義変更時には登記手続きが必要で、登録免許税や不動産取得税などの税金、その他の費用も重なります。このように、生前名義変更＝「節税」という単純な考え方では、贈与税・登録免許税・不動産取得税など諸費用を含めると500万円以上の負担も現実的といえるのです。
 

相続まで待つとどうなる？ 相続税・小規模宅地等の特例

一方で、親が亡くなった後に住宅を子どもが相続する「相続登記」の場合、被相続人の死亡を契機とする所有権移転となるため、贈与税ではなく相続税が課されることがあります。
 
相続税には、基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人数）が設けられており、この控除額を超えない限り相続税はかかりません。さらに、一定の要件を満たしていれば「小規模宅地等の特例」により、宅地等の評価額から最大80％減額される可能性があります。
 
こうした特例を活用すれば、名義変更せずに相続を迎える方が税負担を抑えられる場合もあります。このように、名義変更のタイミングと方法によって税額には大きな差が出るのです。
 

贈与税と相続税、それぞれを踏まえた「賢い選択肢」

まず、贈与税を抑えたいなら、財産を「少額ずつ分割して贈与する」方法があります。年間基礎控除額110万円までの贈与なら贈与税はかかりません。
 
毎年110万円以下で財産を贈与して、数年後その資金を利用して家の売買契約を結ぶことで、贈与税を課税されずに済む可能性があります。ただし、「定期贈与」とみなされないよう、都度贈与契約書を作成するなどの対策が必要です。
 
次に、相続税の観点からいえば、親が所有している間に住宅を維持しつつ、亡くなったときに子どもが相続する設計も有力です。その際、居住用として親が住み続け、一定要件を満たして「小規模宅地等の特例」を受けることで、評価額を抑えられる可能性があります。
 
どちらを選ぶかは、親・子どもの年齢、住宅の評価額、今後の値上がり見込み、住み替え予定などによって異なります。重要なのは「贈与税・相続税それぞれの仕組みと税率を理解し、自分たちのケースに合った方法を選ぶ」ことです。
 

まとめ

2000万円の自宅を子ども名義に変更すると将来的な相続税の節税になると考えがちですが、税務上は生前の名義変更＝贈与とみなされ、贈与税・登録免許税・不動産取得税などの合計で500万円を超える税金がかかるケースもあります。
 
一方、親が亡くなった後に相続で名義を移す方法では、相続税の基礎控除や「小規模宅地等の特例」を活用できる場合があり、総合的な税負担を抑えられる可能性があります。
 
贈与税と相続税、それぞれの制度をよく理解し、必要に応じて専門家と相談のうえ、自分たちにとって最適な方法を検討することが安心です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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