実家で両親と同居のため“二世帯住宅”への建て替えで2000万円のローンを組んだ兄。両親が亡くなった際の相続対象は「土地のみ」になりますか？

配信日: 2026.03.13

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実家で両親と同居のため“二世帯住宅”への建て替えで2000万円のローンを組んだ兄。両親が亡くなった際の相続対象は「土地のみ」になりますか？

不動産の相続ではトラブルが発生しやすく、特に二世帯住宅の場合はより注意が必要なケースがあります。

共有名義になっている場合は親の持ち分のみが「遺産」となるため、事前によく確認しておきましょう。本記事では、二世帯住宅の相続について、利用できる特例も含めてご紹介します。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

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監修 : 高橋庸夫 ▼

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住宅ローンアドバイザー ,宅地建物取引士, マンション管理士, 防災士
サラリーマン生活２４年、その間１０回以上の転勤を経験し、全国各所に居住。早期退職後は、新たな知識習得に貪欲に努めるとともに、自らが経験した「サラリーマンの退職、住宅ローン、子育て教育、資産運用」などの実体験をベースとして、個別相談、セミナー講師など精力的に活動。また、マンション管理士として管理組合運営や役員やマンション居住者への支援を実施。妻と長女と犬１匹。

1 建物の名義が誰になっているか確認が必要
2 共有名義になっている場合は遺産分割の対象になる
3 二世帯住宅の相続に利用できる特例とは？
4 建物は兄名義で土地のみが親名義である場合、土地のみが相続対象になると考えられる

建物の名義が誰になっているか確認が必要

今回は「実家で両親と同居するために兄が2000万円のローンを組んで二世帯住宅に建て替えた」ということですが、まずは建物の名義が誰になっているのか確認が必要です。両親が亡くなったときに相続の対象となる遺産は、基本的に親の名義になっているものだけです。

二世帯住宅への建て替えで兄名義のローンを組んでいる場合でも、建物の所有者は登記名義によって判断されます。登記が兄単独名義であれば、建物は兄の財産となり、両親の相続財産には含まれません。

ただし、建築費を両親も負担している場合は共有名義となっている可能性があり、その場合は両親の持ち分が相続対象になります。

また、もともと実家があった場所で二世帯住宅への建て替えを行ったのであれば、土地は両親名義になっている可能性があります。その場合、相続の対象になるのは「土地のみ」ということになるでしょう。

土地を分割して相続するには、土地を現金に換算して分割する「換価分割」や、土地を相続した相続人がほかの相続人に代償金を払う「代償分割」などの方法があります。

今回のケースでは、両親が亡くなった後も兄がそのまま住み続けるのであれば、代償分割を選択することになるかもしれません。住み替えを選択する場合は、建物と土地を売却し、換価分割する方法を選択できるでしょう。

共有名義になっている場合は遺産分割の対象になる

親と子がそれぞれ建て替え費用を出していた場合は、共有名義になっている可能性があります。

二世帯住宅の場合、親または子の単独登記、または親と子の共有登記のほか、居住するスペースによって名義が分かれている区分登記という3つのパターンがあります。

単独登記であれば比較的スムーズに相続できる可能性がありますが、共有登記や区分登記の場合、親の持ち分のみが相続対象になるため、注意が必要です。

例えば、親と子の持ち分が2分の1ずつだった場合、二世帯住宅の半分を相続することになります。相続人が複数いるのであれば、どのように分割するか話し合いが必要になるでしょう。

二世帯住宅の相続に利用できる特例とは？

二世帯住宅で親名義の土地を相続するにあたって「小規模宅地等の特例」が使えるか確認してみましょう。基礎控除と合わせてこの特例を利用できると、相続税の負担を大幅に減らせる可能性があります。

「小規模宅地等の特例」は、一定の条件を満たすことで、相続税評価額を最大80％減額できるというものです。

被相続人が自宅として住んでいた宅地等も対象で、国税庁によると、限度面積は330平方メートルです。例えば、評価額が5000万円の土地（被相続人の居住用・330平方メートル以内）を相続した場合、この特例を利用することで「5000万円×80％＝4000万円」が減額され、残り1000万円が課税対象になります。

特例を受けるためには相続税の申告書にその旨を記載し、必要書類を添付する必要があるため、用意しておきましょう。

建物は兄名義で土地のみが親名義である場合、土地のみが相続対象になると考えられる

二世帯住宅で同居している両親が亡くなった場合、相続対象になるのは親名義になっている財産のみです。

今回は二世帯住宅への建て替えのためにローンを組んだのは兄であることから、建物は兄名義になっていると考えられ、相続対象にはならないでしょう。土地が親名義であれば、土地のみが相続対象になります。

二世帯住宅で親名義の土地を相続する際は「小規模宅地等の特例」を利用して相続税の負担を減らせる可能性があるため、国税庁のホームページなどで確認しておくとよいでしょう。