アパートの退去時、冷蔵庫裏の壁に大量のカビが！大家さんから「原状回復費用」として“10万円”の請求…。実は「ガイドライン」があって支払わなくてもよいケースがあるって本当？

配信日: 2025.11.30

この記事は約 3 分で読めます。

アパートの退去時、冷蔵庫裏の壁に大量のカビが！大家さんから「原状回復費用」として“10万円”の請求…。実は「ガイドライン」があって支払わなくてもよいケースがあるって本当？

引っ越しの際の退去時、家具をよけたら汚れがあって驚いたという経験をした方もいるのではないでしょうか。原状回復費用は、すべて自己負担になるのでしょうか？どこまで借主が負担するものなのでしょうか？今回は、賃貸物件の原状回復をめぐるトラブルについて解説します。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

ファイナンシャルプランナー

FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。

編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。

FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。

このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。

私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。

1 平成23年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公開
2 冷蔵庫裏のカビは「ガイドライン」に則っても借主の責任になる可能性大
3 賃貸における「ガイドライン」にまつわる注意点
4 まとめ

平成23年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公開

賃貸物件の退去時の原状回復費用をめぐり、家主と借主の間でトラブルが多発したことから、平成10年（1998年）3月に、当時の建設省（現・国土交通省）が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を取りまとめ、公表しました。

その後、なお増加を続けるトラブルに対応すべく、平成16年に改訂を行い、さらに、近年の裁判例や実務の状況を踏まえるため、平成22年には原状回復ガイドライン検討委員会が設置され、その検討結果を受けて平成23年（2011年）には「再改訂版」が公表され、Q&Aや裁判事例（判例）の追加、別表や残存価値割合の見直しなどが行われました。

運転中に「LINE」の返信をしたら、反則金「1万8000円」をとられた！赤信号で停車していたときなので危なくないはずですが、払わないとダメでしょうか？

赤信号で停車している間、ふとスマホを手に取り、通知を確認したり返信したりすることはないでしょうか？「車は止まっているし、少し見るくらいなら大丈夫だろう」と思うかもしれませんね。しかし、気軽にスマホを操作する一瞬の行為が反則金の対象となるだけでなく、危険な事故につながる可能性もあります。本記事では、赤信号で停車中のスマホ操作が違反になる事例や、反則金の支払い義務について詳しく解説します。

更新日:2025.09.26

冷蔵庫裏のカビは「ガイドライン」に則っても借主の責任になる可能性大

ガイドラインでは原状回復をの基準として

　1-Ａ建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
　1-Ｂ賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
　2 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

とあり、そのうち2に該当する場合、賃借人が負担すべき費用としています。

ガイドラインの部位別事例（壁・天井クロス）では、窓周辺などに生じた結露を賃借人が放置し、賃貸人への連絡や清掃などの手入れを怠った結果、カビやシミが拡大した場合には、通常の使用による収益を上回るものとして賃借人負担となる場合があると示されています。

一応、建物の構造上の欠陥等が主原因で発生した結露・カビは貸主負担となる可能性もあり、原因や対応状況によって判断が分かれます。

さらに掲題の冷蔵庫裏のカビは建物の問題に起因しない、単に貸借人の過失により起きた可能性が高いことから、大家さんからの10万円の費用請求は、補修の規模にもよるとはいえ、相応の正当性があると思われます。

賃貸における「ガイドライン」にまつわる注意点

ガイドラインの事例集の中では以下のような事例が紹介されています。

カビの発生は賃借人の手入れに問題があった結果であるが、経過年数を考慮するとクロスの張替えに賃借人が負担すべき費用はない、との判断を示した事例がありました。判決の要旨を大まかに要約すると「賃借18年以上という長期間にわたる経年劣化もあることから、賃借人の負担すべき残存価値が低く、敷金の大部分を返還するよう賃貸人に命じた」とのことです。

上記はあくまで一例であるため、実際の退去時トラブルにおいてはケースバイケースと考えていいでしょう。

また、ガイドラインでは原状回復費用について入居当初には発生しないものの、いずれ賃借人が一定に負担する可能性のあるものとして、契約終了時だけでなく、賃貸借契約当初の問題としてとらえる必要があるとも述べられています。

そのため、無用な出費を防ぐためにも、退去時に後手の対応としてガイドラインを持ちだすのではなく、契約前の時点から、賃貸借契約書や特約事項をよく確認しておくことが重要です。

まとめ

賃貸物件の退去時、原状回復費用をめぐって家主と借主の間でトラブルになるケースが見られ、国はガイドラインを取りまとめました。

経年劣化、通常損耗を除く損耗は、たとえ建物の構造上の問題であっても、賃借人が負担すべき費用となる可能性があると思われます。トラブルを防ぐためにも、賃貸借契約書や特約事項はよく確認しておくことをおすすめします。