20年前「3000万円」で買ったマンションが、夫婦2人には広すぎる！「1500万円で買い替え・8万円の賃貸」…子どもが独立したら、どっちがお得？費用を比較

執筆者 : 藤岡豊

配信日: 2026.01.26

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20年前「3000万円」で買ったマンションが、夫婦2人には広すぎる！「1500万円で買い替え・8万円の賃貸」…子どもが独立したら、どっちがお得？費用を比較

子どもが独立して、「もう少し狭いマンションでもいいかな」と考える人もいるでしょう。

子育てのため広い間取りのマンションを購入した人の中には、子どもが独立してから、マンションの買い換えや賃貸への住み替えを検討し、どちらがよいのか迷う人も少なくはありません。

本記事では、マンションの買い換えを検討している人向けに、どのくらいの物件が買えるのか、賃貸のほうがお得なのかを解説します。

執筆者 : 藤岡豊 ▼

2級ファイナンシャル・プランニング技能士

1 20年前に買ったマンションはどのくらいで売れる？
2 マンション買い替えと賃貸どっちがお得かをシミュレーション
3 そのまま住み続けるケース
4 まとめ

20年前に買ったマンションはどのくらいで売れる？

20年前に3000万円で購入した2LDKのマンションを例にあげると、今はどのくらいの価格で売れるのでしょうか。購入したエリアや物件の管理状況によって、どのくらいの価格で売れるかは異なるため、査定を依頼しないと分かりません。

一般的に、築20年程度のマンションの平均価格の下落率は30～50％程度とされており、3000万円で購入したのであれば、1500万～2100万円程度で売却できるでしょう。

築25年以上になると一気に売却しにくくなる傾向があるため、築20年程度のマンションに住んでいる人は、売却するかそのまま住み続けるかを検討するタイミングでもあります。

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更新日:2025.09.26

マンション買い替えと賃貸どっちがお得かをシミュレーション

「子どもが独立して、もう少し狭い間取りでも暮らしていける」と考える夫婦の場合、マンション買い替えと賃貸への住み替え、どちらのほうがお得なのでしょうか。

2LDK3000万円のマンションを1500万円で売却し買い換えた場合と、賃貸にしたケースを比較した結果は、図表1を参考にしてください。

図表1

買い換え	1500万円で売却	1500万円の物件を購入	管理費・修繕積立金毎月3万円
賃貸	1500万円で売却	家賃8万円の賃貸	15〜16年は売却価格で生活

筆者作成

35歳でマンションを購入し、55歳で売却したと仮定します。厚生労働省の令和６（2024）年簡易生命表によると、男性の平均寿命は81.09年、女性の平均寿命は87.13年です。

女性の平均寿命87歳まで生きた場合に必要な費用は、買い替えは管理費・修繕積立金毎月3万円の32年分でトータル約1152万円、賃貸は約3200万円（家賃と2年おきの更新料1ヶ月分の32年分）から売却価格の1500万円を引いた「約1700万円」の計算になります。

この結果からは、マンションを買い換えたほうがお得にみえますが、当然ながらいつまで生きられるのかは分かりません。

また、買い換えた場合は、簡単に引っ越しができなくなるため、近隣トラブルなどがあったときに大きなストレスになる可能性があります。一般的に、長く住むほど買い換えのほうがお得ですが、夫婦の価値観や気軽に引っ越せる賃貸のメリットも考慮する必要があるでしょう。

そのまま住み続けるケース

買い換えや賃貸ではなく、そのまま購入したマンションに住み続ける場合はどうでしょうか。頭金300万円、2700万円の住宅ローンを組み、金利1.5％、返済期間35年と仮定して試算してみます。毎月の返済額は約8万3000円で、残り15年の返済があるため、1500万円近く支払う必要があります。

買い換えたケースと比べると、若干割高な印象はありますが、不動産会社とのやり取りや内覧対応などをしなくて済みます。「広い部屋の掃除が面倒」「もう少し利便性の高い物件に住みたい」と考えるのであれば買い換えも選択肢になりますが、今の環境に不満がないのであれば、そのまま住み続けるのもよいのかもしれません。

子育ての期間はあわただしく、住環境を含めていろいろと考える余裕がなかった人もいるでしょう。子どもが独立し、老後をどう過ごすか、購入したマンションをどうするのかを考えられる余裕ができたら、そのまま住み続けるのか、買い換えるか、賃貸にするのかを比較して検討してみるのもよいでしょう。

まとめ

子どもが独立し、築20年のマンションの買い換え、賃貸、そのまま住み続けるケースを比較しました。今回設定した条件では、買い換えが1番お得になりましたが、「今の環境に不満はない」と考える人であれば、住み続けるのも選択肢の1つです。

また、「田舎でゆっくり暮らしたい」と考えるのであれば賃貸もよいでしょう。子どもが独立した人は、どこに住むかを考えるよい機会なのかもしれません。