“年収1000万円”の部長が「都内だと極狭ペンシルハウスしか買えない」と嘆き…高収入でも“東京にマイホーム”は難しい？ 23区の平均は「1億円超」！ 千葉・埼玉の価格も比較

年収1000万円と聞くと、高収入というイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。しかし、昨今は住宅価格の高騰が続いており、東京23区内では「ペンシルハウス」と呼ばれる狭小住宅しか手が届かないケースもあるようです。
 
一馬力で年収1000万円の場合、住宅ローンはどの程度組めるのでしょうか。本記事では、その予算で23区内の新築戸建てが買えるのか、千葉・埼玉に目を向けた場合の選択肢についても解説します。

年収1000万円の住宅ローン、無理なく返せる借入額の目安は？

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」によると、住宅の所要資金が年収の何倍かを示す「年収倍率」は、建売住宅で6.7倍、土地付注文住宅で7.5倍です。年収1000万円に当てはめると、住宅取得にかかる所要資金の目安は6700万～7500万円程度となります。
 
ただし、年収倍率はあくまで統計上の平均です。実際には、頭金の額や金利、返済期間などによって無理なく返せる金額は変わるため、余裕を持った資金計画が大切でしょう。
 
では、6700万～7500万円の所要資金で23区内の新築戸建ては購入できるのでしょうか。
 

23区内で新築戸建ては買える？ 「ペンシルハウス」とは

東京カンテイの調査によると、2026年2月の東京都における新築一戸建て住宅（土地面積100～300平方メートル）の平均価格は前月から上昇し、東京都全体で6404万円でした。
 
23区に限ると平均価格はさらに高額となり、1億2083円となっています。6700万～7500万円の予算では、通常規模の新築一戸建ての購入は難しいでしょう。そこで選択肢となるのが、敷地面積の小さい「新築小規模一戸建て」です。
 
土地が狭い分、価格が抑えられる傾向にあります。中でも土地15～20坪程度の狭小地に建つ3階建ては「ペンシルハウス」と呼ばれ、鉛筆のように細長い外観が特徴です。3LDK程度の間取りは確保できるものの、各階の居住スペースはコンパクトになります。
 
東京カンテイの同調査では、23区の新築小規模一戸建て（土地面積50～100平方メートル）の平均価格は2026年2月は8574万円でした。ただし、これは23区全体の平均であり、区によって地価の水準は異なります。
 
東京都財務局の「令和7年東京都基準地価格」によると、23区内でも葛飾区や足立区は、都心部と比べて地価水準が低い傾向にあります。こうしたエリアであれば、予算内でペンシルハウスが見つかる可能性もあるでしょう。
 

千葉・埼玉なら同じ予算でどのくらいの家に住める？

一方、少し視野を広げて東京近郊に目を向けると状況は変わります。
 
東京カンテイの同調査で2026年2月時点の新築一戸建て住宅（通常規模）の平均価格を見ると、千葉県で4134万円、埼玉県で4110万円と、23区の3分の1程度の水準でした。
 
23区ではペンシルハウスが精いっぱいの予算でも、千葉県や埼玉県では土地面積100平方メートル以上の通常規模の新築一戸建てを十分に検討できます。
 
4LDKで駐車場付きの物件も視野に入り、子育て世帯であればゆとりある暮らしができるでしょう。通勤時間は長くなりますが、敷地や建物にゆとりを持てるのは魅力といえるのではないでしょうか。
 
なお、近年はリモートワークの普及もあり、毎日の通勤を前提とせず、都心から離れたエリアでの住宅購入を検討する人も増えています。住宅金融支援機構の調査でも中古住宅の利用割合が過去最高を記録するなど、購入者の選択肢は広がりを見せています。
 
予算と住環境のバランスを見据え、購入エリアを柔軟に検討してみることが重要ではないでしょうか。
 

まとめ

年収1000万円の年収倍率から見た所要資金は6700万～7500万円程度ですが、23区の通常規模の新築戸建ては平均1億円以上と手が届きにくく、ペンシルハウスもエリアを選ぶ必要があります。
 
千葉や埼玉であれば同じ予算でゆとりある住宅を選べるため、通勤時間や住環境を踏まえて幅広く検討してみてはいかがでしょうか。
 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 2024年度 フラット35利用者調査
株式会社東京カンテイ 一戸建て価格推移
東京都財務局 令和7年東京都基準地価格
 
執筆者 : 金子賢司
CFP

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