5年前「高輪ゲートウェイ」で“9000万円”で買えたマンションが「1億5000万円」に値上がり!? 当時買ってたら“6000万円儲かった”なんて…都心5区の「地価公示価格」伸び率も確認

令和8年の都心5区の地価公示対前年変動率は13.0％の上昇

東京都の土地・建物の売買価格の基準となる「地価」については、国土交通省が公表している公示地価をもとに東京都財務局がまとめた「地価公示価格（東京都分）」にて確認できます。
 
令和8年の地価公示価格（東京都分）によれば、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の「都心5区」の住宅地の地価公示価格は、前年比で13.0％のプラスでした。中でも伸び率が大きいのは再開発の進む港区で、前年比16.6％と都心5区はもちろん23区内で最大となっています。
 

5年前は122万円／平方メートルだった高輪ゲートウェイ駅のマンション相場が今では205万円／平方メートルに

地価の伸びが特に大きい港区に位置する「高輪ゲートウェイ駅」は、JR山手線における49年ぶりの新駅として2020年3月14日に暫定開業しました。2025年3月27日には駅ビル「高輪ゲートウェイシティ」を含め全面開業となり、近隣駅との連携も意識した再開発が進んでいる状況です。
 
デッキからは、地上44階・地下2階建ての高級タワーマンションである「高輪ゲートウェイシティレジデンス」が直結しています。
 
マンション価格については、2020年時点では1平方メートルあたり122万円（坪単価402万円）だった高輪のマンション価格平均単価は、2025年には205万円（坪単価679万円）まで上昇しています。
 
ただし、前記の高輪ゲートウェイシティレジデンスは、本記事の執筆時点では全室が賃貸となっているため、この価格はあくまで当該物件ではなく、周辺のマンションの相場となります。
 

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5年前に買って、今売ったら子どもを小学生から私立に通わせてもお釣りがくる？

掲題のマンションの延べ床面積75平方メートルは、一般的なファミリー向け（3LDK以上）の目安に近い広さです。これを高輪ゲートウェイ駅周辺マンションの平米単価に当てはめると、2020年時点で9150万円だった物件は、2025年時点では1億5375万円程度となります。
 
単純計算で売買差益は6225万円です。ただし、売買時には登記代や、不動産仲介業者・司法書士などへの手数料や税金がかかるため、実際の利益は小さくなる可能性があります。一方、文部科学省の「令和5年度 子供の学習費調査」によれば、幼稚園～高校まで全て私立に通わせた場合の「学習費総額」は、平均で1968万8737円となっています。
 
もし、掲題のように5年前に購入して今売却したとすれば、たとえ各種経費を考慮しても、学費相当額を上回る売却益となっていた可能性があります。
 

まとめ

再開発が進む港区では、地価やマンション価格の上昇が続いています。もし、高輪ゲートウェイ駅周辺のマンションを買っていれば、掲題の通り、大きな売却益を得られた可能性があるといえます。もっとも、事前の資産形成なしに手の届きやすい金額とは言い難く、投機目的の不動産購入にはリターン相応のリスクもあることは覚えておきましょう。
 

出典

東京都財務局 令和８年地価公示価格（東京都分）
文部科学省 令和5年度子供の学習費調査結果のポイント
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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