隣の空き地に新築住宅が建つと聞きました。自宅を売却するとき、日当たりや眺望が変わったことで査定額が下がってしまうことはありますか？

一戸建て査定時のポイント

実際の査定の際に不動産会社は、何を見て査定するのか？ 標準的には、「建物評価」、「土地評価」、「周辺環境評価」の3つをポイントして査定額を算出しています。
 

1. 建物評価

（1）築年数

建物には、居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造は47年という法定耐用年数が定められています。そのため、木造の場合、築20年超の価格はほぼゼロに近くなる場合もあります。

（2）内装

水回り、床材、壁紙の傷み具合、雨漏り、シロアリ被害、バリアフリー、最新設備の有無など

（3）広さ、間取り

（4）外装

屋根や外壁の破損、塗装のはがれ、傾きなど

（5）リフォーム、修繕履歴の有無

（6）その他、越境の有無、施工・販売したブランドなど

 

2. 土地評価

（1）土地の形状、面積

不整形地より整形地のほうが評価は高くなる傾向があります。また、角地や二方路線なども評価が高くなる傾向があります。

（2）日照・通風・眺望

主に前面道路が影響し、評価が高い順に「南→東→西→北」となります。タイトルのとおり、日照・通風・眺望などについても評価に加味されます。

（3）地盤・地中埋設物・土壌汚染の有無

（4）都市計画法や建築基準法など法令上の規制の有無

 

3. 周辺環境評価

（1）最寄り駅までの距離

バス利用の場合には、バス停までの距離や運行頻度なども影響します。

（2）生活利便施設までの距離

スーパー、コンビニ、公共施設、学校、公園など。逆に、嫌悪施設（ごみ処理場や工場、墓地や火葬場等）がマイナス要素になる場合もあります。

（3）通勤・通学の利便性

（4）閑静、緑地の多さ、犯罪の抑制など

 
上記のような査定ポイントに加え、不動産そのものの価値の変化（市況）を加味して、最終的な査定額が算出されます。
 

査定方法による査定額の違い

実際の査定方法によっても、査定額に差異が生じます。その主な方法が、以下の4つです。
 

（1）机上査定（簡易査定）

現地を訪問せず、近隣の取引事例や公示価格、建物データなどを基に概算金額を算出

（2）AI査定

現地を訪問せず、AIが過去のデータなどを基に推定成約価格を算出

（3）訪問査定

現地を訪問し、建物・土地の状況や内外装、日照・眺望などを加味して金額を算出。より精度の高い金額となる。

（4）オンライン査定

Zoomなどのオンラインツールなどのカメラで確認したい箇所を映しながら査定
 
机上・AI査定は、現地訪問を要しないため、概算の査定結果（目安）をスピーディーに取得できるのがメリットです。
 
より精度の高い金額の算定を希望する場合や物件固有の特長や状況、最新設備の有無などを査定結果に反映させたい場合には、訪問・オンライン査定などがお勧めとなります。
 

まとめ

査定額は、不動産会社によって数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。実際、自宅の査定を依頼する場合には、複数の不動産会社の査定額を比較して検討することをお勧めいたします。
 
また、査定額と（売却）成約価格は、決してイコールとなるわけではなく、実際には、査定額と成約価格との差異が極めて大きくなる場合もあります。さらに、悪徳な不動産会社の存在も否定することはできません。
 
不動産会社の信頼性や販売力（営業力）なども影響するため、最終的に売却を依頼する会社の選定にも気を配りましょう。
 

出典

国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表
 
執筆者 : 高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー

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