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定年まであと7年ですが、住宅ローン「1200万円」が残っています。退職金は「1000万円」の予定ですが、繰り上げ返済すべき？このまま払い続けて大丈夫でしょうか？

執筆者 : 古澤綾

配信日: 2025.05.29

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定年まであと7年ですが、住宅ローン「1200万円」が残っています。退職金は「1000万円」の予定ですが、繰り上げ返済すべき？このまま払い続けて大丈夫でしょうか？

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定年時の退職金で、住宅ローンを完済したいと考えている人は多いのではないでしょうか。繰り上げ返済すべきかどうかは、とても悩ましい問題です。

本記事では、退職金で住宅ローンを繰り上げ返済すべきかどうか、判断のポイントを整理して解説します。

執筆者 : 古澤綾 ▼

FP2級

1 50代後半、住宅ローン残高1200万円は重い？
2 繰り上げ返済するメリット・デメリット
3 繰り上げ返済しない場合のメリット・デメリット
4 どちらを選ぶ？判断するためのチェックポイント
5 まとめ

50代後半、住宅ローン残高1200万円は重い？

定年まであと少しで住宅ローンの残高が1200万円あることは、今の時代ではよくあることです。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者のうち30年を超えて返済を続ける人が約7割のため、70歳前後で完済を迎える人も多いでしょう。

ローン残高1200万円を残り7年（84ヶ月）で返済（元利均等）する場合、金利1.5％と仮定すると、支払いイメージは図表1のようになります。

図表1

筆者作成

毎月約15万円の支払いは、現役時代は問題なくても、65歳以降の収入減少を考えると負担が大きくなることが予想されます。

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更新日:2025.10.12

繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済は、住宅ローンを早めに完済できる有効な手段です。ただし、良い面だけでなく、注意点もあります。続いては、繰り上げ返済のメリットとデメリットを整理してみましょう。

メリット

まずは、メリットについて確認します。

・利息負担が軽減できる
・完済時期を早められる
・精神的な安心感が得られる

繰り上げ返済を行う最大のメリットは、住宅ローンの利息負担を軽くできる点です。借入元本が早く減るため、支払う利息総額が減少します。

また、完済時期を早められるため、定年後の収入減を見越して早めにローンを終わらせる計画が立てやすくなります。さらに、ローン残高が減ることで、家計に対する心理的な負担も軽減され、安心感が得られるでしょう。

デメリット

一方、繰り上げ返済する際のデメリットには、次のようなものがあります。

・手元資金が減る
・金融機関によっては手数料が発生することもある

繰り上げ返済の最大の注意点は、手元資金が減ることです。急な医療費や家の修繕費など、万一の出費に対応できなくなるリスクを抱えることになります。また、一部の金融機関では繰り上げ返済に手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。

繰り上げ返済しない場合のメリット・デメリット

繰り上げ返済をあえて行わない選択にも、メリットとデメリットがあります。

メリット

まずは、繰り上げ返済しない場合のメリットについて見ていきましょう。

・手元資金をしっかり確保できる
・低金利ローンなら運用益のほうが上回る可能性がある

繰り上げ返済をしない場合の最大のメリットは、手元資金を残せることです。将来の医療費や住まいの修繕費、介護費用など、予測しづらい支出にも柔軟に対応できます。

また、現在の住宅ローン金利は、変動金利で約0.5〜1.0％と非常に低い水準です。仮に資産運用でそれ以上の利回りを得られれば、ローン金利より運用益が上回る可能性もあるのです。

デメリット

繰り上げ返済しない場合のデメリットは、以下のとおりです。

・定年後も返済が続くリスクがある
・老後の生活費を圧迫する恐れがある

総務省の調査によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の平均支出は月約28万円となっています。この調査の対象には持ち家のローンを完済した人も含まれているため、住宅ローンが残っている人の支出額はさらに大きくなるでしょう。

繰り上げ返済をしない場合、65歳以降、収入が年金中心になったときに、毎月の住宅ローン返済が家計を圧迫する可能性もありそうです。

どちらを選ぶ？判断するためのチェックポイント

繰り上げ返済をするかどうかは、単純に「できるかどうか」だけでは決められません。自分にとってベストな選択をするために、押さえておきたいポイントを整理してみましょう。

【チェックポイント】

・現在の住宅ローン金利
・毎月の返済額と、退職後の収入見込み
・手元に残すべき生活防衛資金
・家族の状況
・住宅ローン控除など税制メリットの有無

繰り上げ返済を検討する際は、まず住宅ローンの金利タイプを確認し、毎月の返済額と退職後の収入バランスを見直しましょう。また、家庭の状況が変わった場合などに備え、生活防衛資金として2年分の生活費を確保しておくと安心です。

さらに、子どもの独立や親の介護リスクなど家族状況も考慮し、住宅ローン控除の有無も確認して、総合的に判断することが大切です。