「家賃12万円より4000万円のマンションのほうが得」と言われましたが、変動金利や返済負担を考えると本当にメリットはあるのでしょうか？
ファイナンシャル・プランナー
中小企業診断士
早稲田大学理工学部卒業。副業OKの会社に勤務する現役の理科系サラリーマン部長。趣味が貯金であり、株・FX・仮想通貨を運用し、毎年利益を上げている。サラリーマンの立場でお金に関することをアドバイスすることをライフワークにしている。
毎月の支払額シミュレーション結果
まず、毎月の支払額について家賃12万円と4000万円のマンションを購入した場合で、シミュレーションをしてみます。
条件としては、賃貸（家賃12万円）については、敷金・礼金や更新費用は考慮せずに、毎月家賃の12万円を払い続けることとします。
4000万円のマンションについては、4000万円を全額ローン（頭金なし）、35年返済、変動金利0.5％と仮定します。また、管理費・修繕積立金については、2万5000円、固定資産税は1万円（月割り）で固定とします。
図表1：賃貸（家賃12万円）と持ち家（4000万円）の毎月支払額の比較表
| No. | 項目 | 賃貸（家賃12万円 | 持ち家（購入額4000万円） |
|---|---|---|---|
| 1 | ローン返済額 | 0円 | 10万4000円 |
| 2 | 管理費・修繕積立金 | 0円 | 2万5000円 |
| 3 | 固定資産税（月割り） | 0円 | 1万円 |
| 毎月の実質支払額（1～3の合計） | 12万円 | 13万9000円 | |
筆者作成
図表1の結果から毎月の実質支払額は、賃貸のほうが安いことが分かりますので、4000万円のマンションのほうが必ずしも得とは言えない結果となりました。
また、持ち家を購入する際には、変動金利のリスクや持ち家を購入したあとのランニングコストの高騰なども考慮する必要があります。
具体的には、以下2つのリスクです。
1. 変動金利リスク
現在のような低金利（0.4～0.5％程度）が、今後も続く保証はありません。もし金利が上がった場合、支払額は以下のように変化しますので留意が必要です。
（1）金利0.5％の場合：月々約10万4000円（上記シミュレーションの場合）
（2）金利1.5％に上昇：月々約12万2000円
（3）金利2.5％に上昇：月々約14万3000円
2. 修繕積立金のリスク
新築時は安く設定されていますが、5～10年ごとに値上げされるのが一般的です。将来的には、現行の2万5000円/月から4～5万円/月になる可能性もありますので留意が必要です。
それでも持ち家を購入するほうが得になるケース
以上見てきたように、持ち家（4000万円のマンション）の購入は、数字上は不利に見えますが、それでも購入が得になるケースは以下の2点です。
1. 資産価値が維持できる場合
35年後にローンを完済した際、購入したマンションの資産価値、つまりいくらで売れるかが大きな問題です。
賃貸の場合には、35年分の家賃（約5000万円）は消えてなくなりますが、持ち家の場合には、総支払額が6000万円かかったとしても、例えば購入価格の半分の2000万円で売却できれば、実質コストは4000万円となり、賃貸より得になります。
ただし、逆に資産価値が暴落した場合には、高い維持費を払った挙げ句、売るに売れない「負動産」になります。
2. 住宅ローン控除などの恩恵
住宅ローン控除の適用要件を満たす場合、一定期間、年末ローン残高の0.7％等が所得税から控除されます（最大年間20～30万円程度）。
この期間だけは、実質の負担額が賃貸と同等か、少し安くなる可能性があります。また、住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入することができるので、万が一のことがあっても残された家族が安心することができます。
まとめ
「家賃12万円より4000万円のマンションのほうが得」かどうかは、毎月の実質支払額からは、必ずしも言えないようです。
一方、持ち家の資産価値が売却する際に、それ相応の額となった場合には、実質コストが賃貸より下がる可能性もあります。また、住宅ローン控除や団体信用生命保険の恩恵を享受することができます。持ち家を検討する際に、ぜひ参考にしてみてください。
執筆者 : 堀江佳久
ファイナンシャル・プランナー
