住宅ローン「残債2000万円」あります。預金とNISAで「1000万円」以上ありますが“繰り上げ返済”したほうが良いですか？ NISA900万円を「年率3％×20年」続けたほうが得でしょうか？

マイホームを住宅ローンで購入し、毎月返済を続けている人もいるでしょう。また、老後に備えてNISAなどで資産運用をしているという人もいるのではないでしょうか。
 
預金やNISAがある場合、繰り上げ返済をしたほうがよいのかどうかは、住宅ローンの金利状況などによって異なります。本記事では、住宅ローンの残債2000万円、預金とNISA合わせて1000万円ある家庭を取り上げ、繰り上げ返済をしたほうがよいのかを解説します。

住宅ローン残債2000万円、資産1000万円のケース

住宅ローン3000万円のマイホームを購入し、返済を続けている家庭を例にあげます。15年返済を続け、残債は2000万円程度です。一方で、老後のために資産運用もしており、預金100万円、NISAで900万円あります。
 
引き続きNISAで積み立てて資産運用をするつもりでしたが、「住宅ローンを繰り上げ返済したほうがよいのかな？」という気持ちも生まれてきました。
 
住宅ローンは借金であり、万一のときは銀行にマイホームを売られてしまう可能性もあります。住宅ローンは、変動金利で現在は0.5％です。
 
しかし、今後金利が上がっていくことも予想され、なんとなく不安な気持ちになるのも無理はないかもしれません。このようなケースでは、繰り上げ返済をしたほうがよいのか、今までどおり資産運用をしたほうがよいのか迷うケースもあるでしょう。
 

繰り上げ返済したときのメリット・デメリット

それでは、資産を切り崩して繰り上げ返済をしたほうがよいのでしょうか。繰り上げ返済をした場合のメリットは、将来の利息負担を確実に減らせる点です。例えば、500万円を繰り上げ返済した場合、400万円以上将来支払う利息が減少し、返済期間を5年以上短くできます。
 
毎月の返済額を減額した場合は、利息を250万円程度減らせます。また、住宅ローンの残債を減らせれば、精神的な負担が減り、安心できると考える人もいるでしょう。一方で手元の資金が減り、投資で増やす機会を失う可能性がある点がデメリットです。
 

資産運用を続けたときのメリット・デメリット

では繰り上げ返済をせずに、資産運用を続けるとしたらどうなのでしょうか。NISAで人気のあるオルカンやS＆P500で運用し続けた場合、繰り上げ返済するよりも手元の資金を増やせる可能性があるのがメリットです。
 
現在手元にあるNISA900万円を想定利回り3％で、20年運用すると1625万5000円になり、700万円以上増える計算になります。さらに積み立てを毎月続けていれば、数千万円の資産になる可能性もあります。
 
ただし、投資は確実に増えるわけではなく、短期的にマイナスになるケースも珍しくありません。暴落したとき、「売らずに耐えられるのか」というメンタル的な問題もあります。また、住宅ローンの金利が上昇した場合、利息負担が増えるのもデメリットです。
 

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結局どうしたらよい？

繰り上げ返済するかしないかは、住宅ローンの金利や家計の状況、判断する人の性格など、さまざまな条件によって異なります。住宅ローンの金利が低い場合、数字的に見れば、繰り上げ返済せずに資産運用を続けたほうが得になる可能性は高いでしょう。
 
住宅ローンの金利が高い場合は、繰り上げ返済によって利息負担を軽減でき、精神的な安定も得られる人もいます。また、どちらかを選ぶのではなく、生活防衛費や投資資金を残しつつ、一部を繰り上げ返済するのもよいでしょう。
 
繰り上げ返済するかどうかは、「老後資金のために資産運用を優先したい」「とにかく借金がある状態が嫌だ」など、考え方によっても異なるため、慎重に判断する必要があります。
 

まとめ

住宅ローンの残債が2000万円、資産が1000万円ある家庭を取り上げましたが、繰り上げ返済したほうがよいかどうかは、状況によって異なります。数字だけで見れば、資産運用を続けたほうが得になる可能性が高い一方、「借金がある」状態が長く続くのも事実です。
 
繰り上げ返済したほうがよいか迷う人は、各種シミュレーターで試算してみるのもよいでしょう。実際に数字で見れば、自分がどうすればよいのか分かるかもしれません。
 
執筆者 : 藤岡豊
2級ファイナンシャル・プランニング技能士

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