今年、夫の定年で年金生活に入ります。夫婦で「18万円」受給の予定ですが、現在の持ち家から公営住宅への入居は可能ですか？

配信日: 2026.02.03

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今年、夫の定年で年金生活に入ります。夫婦で「18万円」受給の予定ですが、現在の持ち家から公営住宅への入居は可能ですか？

公営住宅は一般的に賃料が低めであるとされています。そのため、節約を意識して公営住宅への入居を希望する人が少なくありません。今回のケースでも、定年後に迎える年金生活を踏まえ、公営住宅に入りたいと考えている夫婦が登場します。

しかし、公営住宅に入居するには一定の基準を満たす必要があります。本記事では、都営住宅を例に、所得基準を詳しく見ていきましょう。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

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1 都営住宅の所得基準
2 18万円の年金で都営住宅に入居できる？
3 住宅によっては所得基準が厳しくなる場合もある
4 条件を満たしているか不安なら、都営住宅の窓口に相談しよう

都営住宅の所得基準

公営住宅は原則として、低所得者の入居が優先されます。そのため、高所得者層は入居できない可能性が高いといえるでしょう。東京都住宅供給公社の「所得基準」によると、東京都における入居者の所得基準は図表1の通りです。

図表1

家族の人数	一般区分	特別区分
1人	0～189万6000円	0～256万8000円
2人	0～227万6000円	0～294万8000円
3人	0～265万6000円	0～332万8000円
4人	0～303万6000円	0～370万8000円
5人	0～341万6000円	0～408万8000円
6人	0～379万6000円	0～446万8000円

出典：東京都住宅供給公社「所得基準」を基に筆者作成

家族が7人以上の場合は、一人につき所得基準額を38万円加算します。注意点として、所得基準には「一般区分」と「特別区分」が設けられています。「特別区分」は、以下に該当する世帯です。

・心身障害者がいる世帯
・60歳以上の世帯
・高校修了期までの子どもを含む世帯
・原爆の被爆者がいる世帯
・海外からの引き揚げ者がいる世帯
・ハンセン病療養所入所者などがいる世帯

今回のケースでは夫が定年を迎えるため、60歳以上の成員がいる世帯に該当する可能性が高く、特別区分の所得基準（～294万8000円）を参考にできると考えられます。

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更新日:2025.10.21

18万円の年金で都営住宅に入居できる？

東京都住宅供給公社（JKK東京）が提供する「都営住宅所得基準判定シミュレータ」を使用し、以下の条件で「年金月額18万円（年額216万円）」の世帯が入居条件を満たすかシミュレーションしました。

・入居人数2人
・遠隔地扶養者0人
・一般区分に該当
・前年度の収入（本人：108万円、家族：108万円 ※ともに年金収入、65歳未満基準）

年金月額18万円で計算した場合、控除後の所得金額は「76万円」となり、所得基準を満たす可能性が高いです。

所得基準では、原則「前年度」の基準を問われるため、定年前の所得で申し込むと基準を満たさない場合もあります。ただし、退職などで「現在の所得」が減っている場合は、現在の所得で審査されます。

住宅によっては所得基準が厳しくなる場合もある

上記の所得基準は、一般的な都営住宅に関するものです。「改良住宅」や「再開発住宅」については、所得基準が厳しくなります。

改良住宅は「木造住宅が多く集まっている地域に、環境整備改善を目指して建築された住宅」で、再開発住宅は「既成市街地における快適な住環境・都市機能整備などを目指した事業で建築された住宅」です。

これらの住宅への入居を申し込む場合は、図表2の東京都住宅供給公社の所得基準に沿っていなければなりません。

図表2

家族の人数	改良住宅	再開発住宅
1人	0～136万8000円	0～189万6000円
2人	0～174万8000円	0～227万6000円
3人	0～212万8000円	0～265万6000円
4人	0～250万8000円	0～303万6000円
5人	0～288万8000円	0～341万6000円
6人	0～326万8000円	0～379万6000円

出典：東京都住宅供給公社「所得基準」を基に筆者作成

再開発住宅の2人世帯の場合、所得基準は0～227万6000円です。先ほどのシミュレーションでは所得金額が76万円であるため、改良住宅・再開発住宅でも条件を満たすと考えられます。

条件を満たしているか不安なら、都営住宅の窓口に相談しよう

東京都営住宅を例にした場合、特別区分の2人世帯では所得基準が「0～294万8000円」です。今回のケースでは所得金額が「76万円」であるため、入居条件を満たすと思われます。

改良住宅・再開発住宅は所得条件がいくぶん厳しくなりますが、今回のケースについては問題ないと考えられます。詳しい入居の可否については、都営住宅の担当窓口に問い合わせるとよいでしょう。