意外と知られていない、老後の不動産活用方法のひとつ「リースバック」とは？

老後における不動産活用方法としては、従来より「リバースモーゲージ」があります。バブルが崩壊し下火になったものの、人生100年といわれる超高齢化社会に向けて再度人気が出ているようです。

一方、「リースバック」という方法も、選択肢のひとつとして最近取り上げられるようになりました。耳慣れない「リースバック」の詳細と、「リバースモーゲージ」との違い。そして、それぞれの留意点についてまとめてみました。

「リバースモーゲージ」とは？

一般的なリバースモーゲージとは、「所有する自宅を担保に金融機関から融資を受け、住み続けながら利息だけを返済する」というものです。借入金の使途は、本人・配偶者の生活費やリフォーム、それ以外にも医療費など「生活に関わるものである」こととされています。
 
本人が亡くなった後は、その自宅を売却して返済に充てることになります。このリバースモーゲージの特徴は、「根抵当権を設定したローンであることから、自宅の所有権は移転しないため、万一返済中に本人が死亡した場合、融資残高を超える資産価値については相続が発生する」ことです。
 
通常の不動産担保融資と異なる点としては、「高齢であっても借りられる」ことや「借り入れの際に推定相続人の同意が必要である」こと、そして「元本の返済は相続後でよいこと」が挙げられます。

「リースバック」とは？

リースバックとは、「自宅や事業用不動産を金融機関などに買い取ってもらい、買い手である金融機関等とリース契約を結ぶことで、賃貸料を支払いながらそのまま使用する」、いわば「売却と賃貸借」ということができます。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の活用例

リバースモーゲージの活用例
1.一時的な費用の準備：自宅のリフォームや介護施設への入所など、まとまった費用が必要な時に貯蓄の不足分を賄うことができます。
 
2.生活資金への充当：日々の生活費が年金などでは不足する場合、リバースモーゲージの制度を活用することで、自宅の所有権を保持したまま資金を確保できます。
 
リースバックの活用例
1.生活資金への充当：日々の生活費が年金だけでは賄えない場合、自宅の所有権を移転することを前提として、資金を確保することができます。
 
2.相続人がいないことから、財産を現金化しておく：自宅を相続する子どもがいない場合は、リースバックを利用することで、生きている間に所有する不動産を現金化することができます。賃料を払いながら、自宅にはそのまま住み続けられるメリットがあります。
 
3.事業用の資金確保：事業用の資金が必要な場合、自宅以外の工場や事務所を担保にし、その資金を確保することができます。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の活用例留意点

リバースモーゲージの留意点
1.担保物件の値下がり：土地価格の下落などで、リバースモーゲージを利用している土地や建物の価格が極端に下がり、根抵当権の極度額よりもその評価額が少なくなれば、金融機関から担保評価額の差額を一定期間内に返済するよう、求められる可能性があります。極度額ギリギリまでの借り入れはなるべく避けるようにしましょう。
 
2.推定相続人の理解不足：相続時のローン残高は「相続人が完済」することが原則です。
そのためにまとまった現金が必要になる場合もあることを、きちんと相続人に説明しておく必要があります。
 
3.長生きリスク：医療技術が発達している今では、思った以上に長生きをする可能性が大いにあります。その際、借入金の総額が、その根抵当権の限度額を超えることも想定されます。そのような状態になれば融資が停止されるため、その後の生活資金が途絶えてしまうことになります。
 
リースバックの留意点
リースバックは原則として、自宅を売却することになるので、住み続けるには賃料の支払いが生じます。もし、思った以上に長生きすることになれば、売却で得た資金よりも多くの賃料を支払うことにもなりかねません。
 
また、リースバックは「ローンが残っている場合、設定されている抵当権のローン残高よりも売却価格が低いと利用できないことにも、注意が必要です。少子高齢化や核家族化。そして最近では、長男でも家を継がない等、老後のマイホームの問題や資金繰りに悩む方も増えてきています。
 
今回ご紹介した「リバースモーゲージ」や「リースバック」については、まだまだ課題はあるものの内容は進化しています。ご自身がそのような状態になった時に、どのような活用方法があるか。今から少しずつ勉強しておくのも大切かもしれません。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員