更新日: 2022.06.21 資産運用

「サブリース」は相続税対策におすすめ! でもデメリットやトラブルも多いって本当?

執筆者 : 荒木和音

「サブリース」は相続税対策におすすめ! でもデメリットやトラブルも多いって本当?
「サブリース」は賃貸経営の方法の一つとして知られています。ただし、安易に手を出すと思いがけない損失を被ることもあるため、活用を検討する際には注意が必要です。
 
今回はサブリースの基本的な仕組みやそのメリットとデメリットについて、消費者庁による注意喚起を踏まえながら解説します。
 
荒木和音

執筆者:荒木和音()

2級ファイナンシャルプランニング技能士

サブリースとは?

そもそも、不動産を貸し出して家賃収入を得る「賃貸経営」には主に次の3つの方法があります。
 

●自主管理
●受託管理
●サブリース

 
自主管理」は、家賃の受領や契約の更新・終了に関しても基本的にオーナー自身が行います。
受託管理」は不動産オーナーと入居者の間で賃貸借契約を結び、家賃の受領や契約の更新・終了に関しては不動産管理会社に業務委託する方法です。
 
そして今回取り上げる「サブリース」は、サブリース会社が不動産オーナーと賃貸借契約(マスターリース契約)を結び、それを入居者に転貸する方法です。転貸するときに、不動産オーナーに支払う賃貸料を上回る家賃を入居者から得ることで、サブリース会社が利益を得られる仕組みとなっています。
  

サブリースを利用する3つのメリット

それでは、サブリースには具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
サブリースの主なメリットは次の3つがあげられます。
 

管理業務の手間が省ける

仮にサブリースを活用しない場合、賃貸経営で必要となる管理業務には、主に以下のようなものがあります。
 

●入居者募集
●集金
●契約更新、退去
●建物メンテナンス
●トラブル対応

 
サブリースを利用すると、サブリース会社がこうした管理業務を引き受けてくれます。
 

空室や滞納のリスクがなく安定収入が得られる

サブリースは、サブリース会社がオーナーから物件を一棟丸ごと借り上げて、家賃を継続して支払っていく仕組みになっています。空室になっていたり、入居者が家賃を滞納したりしている場合でも、当初決められた家賃が支払われるため、賃料の見直しや解約といった状況変化が生じない限り、収入が安定するというメリットがあります。
 

相続税対策として効果が高い

相続が発生した際には、保有する資産に応じて相続税を負担しなければなりません。現金で保有している場合と比べて、不動産は課税対象としての評価額が低くなる可能性があります。第三者に貸し出している不動産の場合は「貸家建付地」となるため、貸し出している割合に応じてさらに評価額が低くなることもあるでしょう。
 

サブリースを利用する4つのデメリット

一方で、サブリースは以下のような理由で、収益を上げるのが難しくなる場合があります。
 

満室時の最大収益水準が下がる

サブリース会社から得られる家賃の相場は、入居者がサブリース会社に支払う金額の80~90%程度です。満室となった場合の収益は、サブリース契約をしなかった場合と比べると低くなる可能性があります。
 

賃料の見直しや解約が行われる可能性がある

サブリース会社が「家賃保証」を謳っていたとしても、契約の途中で家賃が減額されることや途中で契約が解約されることもあります。急な契約変更で、収入が不安定になったり途絶えてしまったりという可能性もあります。一般的には、2年おきに家賃見直しが定められている契約が多いようです。
 

免責期間は家賃が受け取れない

サブリース契約では、マンションやアパートの竣工後、初めて入居者を募集する場合や、退去後1ヶ月間などの「免責期間」が設けられる場合が一般的です。免責期間中は入居者がいたとしても、家賃を受け取ることはできません。
 

契約後にも出費がある

ハウスクリーニングや退去時の原状回復、大規模修繕などは原則として不動産のオーナーが負担します。家賃収入だけに目を向けるのではなく、契約後にも出費がありうるということを念頭に置いておきましょう。
 

サブリースをめぐるトラブルには十分注意しましょう

サブリースは管理業務に慣れていない人でも家賃収入を得ることができるという利点があります。
 
しかし一方で、物件を取得するために銀行から不適切な融資を受けたり、強引な勧誘を受けたりと、サブリースをめぐってはさまざまなトラブルが起きています。
 
国は規制強化によって悪質なサブリース業者に対する監視の目を強めていますが、まだ未整備な部分もあります。サブリース会社のセールストークを鵜呑みにすることなく、ここで紹介したメリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に契約を検討しましょう。
 

出典

一般財団法人 住宅改良開発公社 HARMONY vol.86 2019年7月号
国民生活センター 不動産サブリースのトラブル防止のために
国税庁 No.4602 土地家屋の評価
国税庁  No.4614 貸家建付地の評価
金融庁 アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたいポイント例
国土交通省  「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」のポイント
消費者庁 賃貸住宅経営(サブリース方式)の契約を検討する方へ
 
執筆者:荒木和音
2級ファイナンシャルプランニング技能士

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