投資用マンションを購入して資産運用するマンション投資って、どんなこと？

中古のワンルームマンションなどの投資用マンションを購入することで、資産運用をしたり相続税対策を行ったりするマンション投資というものがあります。
 
今回はそれがどんなものか簡単に紹介します。また、マンション投資を実施するにあたっての注意点なども合わせて説明します。

中古のワンルームマンション購入による不動産投資とは

「サラリーマン大家さん」という言葉を聞いたことがある人も多いと思いますが、これは、会社に勤めながら投資用不動産を購入して資産運用をする人を言います。
 
投資用不動産としては中古のワンルームマンションを選ぶことが多く、その投資金額は１室あたり1000万円前後から4000万円前後と、立地条件や外観、築年数、1室あたりの床面積など各種条件によって大きく変わります。不動産投資の主な目的は、賃貸収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）です。
 

●賃貸収入（インカムゲイン）

賃貸収入の主なものとしては家賃と共益費ですが、管理費や修繕積立金などの支出もあります。この年間収支に対してマンションの購入価格の割合を利回りと言い、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り＝年間の（家賃＋共益費）÷マンション価格×100（％）
実質利回り（ネット利回り）＝｛年間の（家賃＋共益費－管理費－修繕積立金）－固定資産税など｝÷マンション価格×100（%）

不動産販売会社などが広告で表示している利回りとは表面利回りを指しますが、賃貸経営で重要なのは実質利回りになります。
 
注意点として、利回りが高いほど投資効率が良いと思われがちですが、利回りだけに着目すると空室リスク（入居者が入らないリスク）や家賃の引き下げ、予期しない修繕費の発生などにより、経年とともに投資効率が悪化する場合があります。
 
中古マンションを選ぶ際には、立地条件や築年数などに十分注意しましょう。また、家賃の集金や入居者募集などの管理業務を委託する場合には、管理会社の選定にも気を付けなければなりません。
 

●売却益（キャピタルゲイン）

不動産を売却するときに、かかった諸費用も含めて購入価格より売却価格が高く売れれば売却益が出ます。逆に安く売ることになれば売却損となります。

売却益＝（不動産売却価格－売却時諸費用）－（不動産購入価格＋購入時諸費用）

売却時諸費用＝不動産仲介手数料＋譲渡所得税＋印紙税＋ローンを組んだ場合には抵当権抹消費用＋ローン返済手数料など

購入時諸費用＝不動産仲介手数料＋不動産取得税＋登録免許税＋印紙税＋司法書士報酬＋火災保険料＋ローンを組む場合にはローン事務手数料など

注意点として、購入時や売却時の諸費用が物件価格の2%～10％程度かかり、多額の出費となる場合があります。また、中古マンションの売買は一般的に流動性が低いなどの理由からも、購入時の価格よりも低い価格でしか売却できない場合があり、売却益がマイナスとなるリスクがあります。
 

●投資用ローンを組んでレバレッジ効果を狙った不動産投資

金融機関から資金を借りて少ない自己資金でマンション投資を行うことを、レバレッジ効果を狙った不動産投資と言います。
 
仕組みとしては、金融機関から借りた資金＋自己資金（ゼロの場合もある）でマンションを購入し、毎月の家賃収入等で借りた金融機関にローン返済していきます。家賃収入等がローン返済額を上回っていれば安定収益となり、ローン完済後はマンションが自分の資産となります。
 
注意点としては、入居者がなかなか入らなかったり、家賃を下げざるを得なかったりすると、家賃収入等が毎月のローン返済額を下回って賃貸収支が赤字になる場合があります。
 
（注：賃貸収支にはマンションの減価償却費や借入金利子などの経費を算入できます。また、不動産所得は給与所得などとの損益通算ができます。）
 

マンション購入による相続税対策とは

預貯金や有価証券などの金融資産を、マンションなどの賃貸用の不動産に換えることで、相続税評価額を低くできます。そのため、相続税対策としてマンションを購入する場合もあります。ではなぜ相続税評価額を低くできるかを次に説明しましょう。
 

●相続時の不動産評価額

相続時に相続税の対象となる不動産評価額は、以下のような評価基準が適用され、時価に比べ7割～8割程度の評価額となります。

土地の評価額＝＞自用地評価額＝路線価方式または倍率方式
建物の評価額＝＞固定資産税評価額

 

●賃貸不動産の相続税評価額

賃貸不動産の場合では、相続税評価額をさらに減額できます。（借地権割合＝0.6～0.7、借家権割合＝0.3、賃貸割合＝１の場合）

土地の評価額＝＞自用地評価額×｛1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝となり、18％～21%の減額になります。

建物の評価額＝＞固定資産税評価額×｛1－（借家権割合×賃貸割合）｝となり、30%の減額になります。

 

●小規模宅地等の特例（不動産貸付用宅地）（※）

被相続人が所有していた貸付用の土地を親族が相続した場合、条件がそろえば200平方メートルまでは50%の減額ができます。ただし、特定事業用宅地や特定居住用宅地についてもこの特例を適用した場合には、適用できる面積がその分制限されるので注意が必要です。
 

終わりに

中古のワンルームマンション等に投資するマンション投資について説明しましたが、レバレッジ効果を狙った不動産投資にはリスクが伴うので慎重に行う必要があります。
 
しかし、うまく資産運用ができれば安定した収益源となり、資産形成につながります。また、マンションなどの賃貸用不動産は金融資産より相続税評価額が低く、相続税対策にもなります。
 

出典

（※）国税庁　No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
 
執筆者：村川賢
一級ファイナンシャル・プラニング技能士、CFP、相続診断士、証券外務員（2種）