この記事では、空き家の問題点、空き家投資の概要、メリット・デメリットについて解説していきます。
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執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるど へんしゅうぶ）
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日本の空き家の状況
総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」によると、2018年時点で空き家は 848 万9000戸となっており、2013 年と比べて29 万3000戸（3.6％）増となっています。また、日本の総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％と、2013 年から 0.1 ポイント上昇し過去最高の数値となっています（図表1）。
単純計算で住宅8件のうち、1件が空き家になり、かなり多いといえるでしょう。
図表1
出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」結果の概要
また、国土交通省住宅局住宅総合整備課の「空家等対策特別措置法について」によると、2018年の空き家総数に対する空き家の種類別内訳として、賃貸用の住宅が51.0％、売却用の住宅が3.5％、別荘などの二次的住宅が4.5％、その他の住宅が41.1％となっています。その他の住宅とは、入院や転勤などの理由で長期にわたって不在の住宅や、取り壊し予定の住宅、空き家の区分判断が困難な住宅などが含まれています（図表2）。
図表2
出典：国土交通省住宅局住宅総合整備課「空家等対策特別措置法について」
なぜ空き家が問題視されるのか
空き家は家の周辺や地域に悪影響を及ぼします。例えば、次のような問題点があります。
・景観の悪化
・悪臭の発生
・老朽化などによる家屋の倒壊
・不法侵入・占拠などの犯罪リスク
このように、空き家が増えることで、空き家内外での犯罪行為の増加につながり、放火のリスクも高くなるため、周辺の治安にも大きく影響します。空き家は、現代日本の大きな社会問題としてとらえられています。
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空き家投資の概要
このような社会問題になっている空き家を不動産投資で活用することを「空き家投資」といいます。空き家投資は、資産運用をしながら社会貢献もできるという、メリットの大きい投資方法といえるでしょう。空き家投資には、主に以下の3つの方法があります。
賃貸として活用する方法
空き家を投資家自身が購入し、リフォームのうえ居住用の賃貸住宅として貸し出す方法です。建物の状態次第では、リフォームをせずにそのまま貸し出すこともあります。投資としての収入は賃貸収入になり、初心者にも比較的取り組みやすい空き家投資の方法です。
空き家をリフォームして売却する方法
購入した空き家をリフォームすることで価値を高めて売却し、売却益を得る投資方法です。効率よく売却するためには、駅近くなどの利便性の高い立地の物件を探し、顧客のニーズにあった間取りや内装にする必要があるため、初心者にはややハードルが高い投資方法といえます。
事業として経営する方法
空き家を事業目的で購入し、民泊やシェアハウス、コインランドリーなどの事業の経営者として収益を得る投資方法です。事業に適した立地や物件を探す必要があり、リフォームなどの初期投資も高額になるケースがよくあります。また、事業経営のノウハウなども必要になり、初心者にはかなりハードルが高いといえます。
空き家投資のメリット
空き家投資には、主に次のようなメリットがあります。
初期費用が少ない
空き家は何も利用されていない建物なので、持ち主の意向によっては割安で譲ってもらうことが可能なため、初期投資が少なくて済みます。
利回りが高い
空き家投資は初期投資が少なくて済むため、運用次第で高い利回りを出すことができます。また、空き家を１件丸ごと貸し出すため、家族での入居であることが多く、入居期間が長期にわたる傾向があるのもメリットといえるでしょう。
空き家投資のデメリット
一方、空き家投資には次のようなデメリットがあげられます。
リフォームや修繕の費用が高くなる可能性がある
物件購入の初期費用は少なくて済みますが、リフォーム費用が多額になるのがデメリットといえます。購入前に想定した箇所以外に、雨漏りや排水管などの劣化がみつかったなど、予想よりも初期費用が多くなることもあります。維持管理をする段階でも、同様の事象が発生すれば、多額の修繕費用がかかる可能性があります。
土地の価値が低い
数百万円で購入可能な空き家は、都市計画で用途制限があって土地の価値が低い可能性があります。土地の価値が低いと金融機関からの担保評価も低くなるため、簡単に売却できないリスクがあります。
空き家投資に興味がある方は情報を収集から始めよう！
空き家の問題点と空き家投資の概要、メリット・デメリットについて簡単に解説しました。
空き家投資は、社会問題となっている空き家を投資に活用することで、資産運用と社会貢献が両方同時にできるというメリットの大きい投資方法といえるでしょう。また、空き家投資は、物件購入の初期費用が少なく、利回りの高い投資方法ですが、リスクが高いため、高度な知識や経験を必要とする投資方法でもあります。
興味がある方は、空き家投資専門業のセミナーへの参加や、国土交通省の「空き家・空き地バンク総合情報ページ」を閲覧してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
出典
総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要
国土交通省住宅局住宅総合整備課 空家等対策特別措置法について 令和3年2月4日
国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
