賃貸不動産の投資の基礎　その3

「その3」では、不動産投資での採算の算出方法に関して解説したいと思います。
 
これは税務申告の際にも使われるので、不動産投資を行おうとする方はぜひ覚えておいてください。

不動産所得の損益計算書

「その1」「その2」で説明した不動産投資での単年度の収益性の指標としては、表面利回り、実質利回り、NOI利回りの3種類がありますが、その中で最も正確な指標はNOI利回りでした。
 
NOI利回りには、投資用ローンの金利も反映されていました。それでは、税務申告に用いる損益計算書は、どのような構成になっているのでしょうか？
 
ここでは不動産投資の採算（PL）をどう見るのかについて述べてみたいと思います。まずは図表1（不動産所得の損益計算書）をご確認ください。
 
【図表1】

※筆者作成
 
（注）上記表では、空室損はゼロと仮定しています。
 
収入－経費＝損益です。損益計算書の損益は、マイナス4.51％と赤字になっていますが、その理由は経費の中に建物の減価償却費が入っているためです。
 
税務申告をする場合は、この方法で申告し、利益が出れば所得税を支払います。
 
一方、赤字になれば必要な要件を満たすことで、不動産所得の赤字を他の所得（給与所得、事業所得など）の黒字と損益通算をして、税金の還付を受けることができます。
 
この場合、不動産投資として重要なのは、不動産所得が赤字になると税金の還付を受けられるということです。
 
黒字になるか、赤字になるかは、通常の経費以外の項目である住宅ローンの金利と減価償却費が大きく影響しますが、それぞれのコストについて以下で説明していきます。
 

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利は、住宅ローンの借入額と借入金利、返済期間で決まります。初回の金利は次の計算式で求められます。
 
1ヶ月目の金利：借入金額×金利/12
 
住宅ローンの金利は損益計算書上、経費に算入されるだけでなく、実際に銀行に支払いが行われ、現金が外部に流出します。
 

減価償却費

減価償却費は経費に計上されますが、現金が外部に出ていくものではなく、概念の上での費用です。減価償却費は次の算式で求められます。
 
減価償却費＝物件購入価格のうち建物分÷耐用年数
 
減価償却費は使用とともに価値が減少する建物だけに適用されます。土地の価値は時間が経過しても減少しないと考えられているので、土地には減価償却費はありません。
 
減価償却費で特徴的なのは、経費であるにもかかわらず、現金が外部に流出しないことです。
 
減価償却費の計算の基となる物件購入価格のうち、建物分についての自己資金分は物件購入時に支払われ、投資ローン対象分はローン返済時に支払われます。そのため、減価償却費は計上する時点では外部流出しません。
 
減価償却費の特徴は、外部流失を伴わないので赤字になっても減価償却費に対応する現金は手元に残っていることです。実際に現金が出ていかないにもかかわらず、不動産所得は赤字になって税金の還付を受けられます。
 

まとめ

「その3」では、不動産所得の損益計算書について説明しました。
 
今回のポイントは、減価償却費は外部流出のないコストなので、現金があるにもかかわらず、損益計算書が赤字になって税金の還付が受けられるコストであることも説明しました。
 
次回「その4」では、不動産投資のキャッシュフローについて説明します。
 
 
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー