【不動産投資は確認と理解をしてから…】REIT（リート）について知っておこう！

「投資を始めたい」と思う人が増えています。初心者にとっては、少額から始められる投資信託が身近な存在です。そのなかで、「REIT（リート）」の文字を見かけることがあるかもしれません。
 
本記事では、「REITは不動産投資のことらしいけれど、何なんだ？」の疑問にお答えします。

REITは不動産に投資する手法のひとつ

REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust の略です。日本語にすると不動産投資信託です。日本のREITは、J-REITとよばれています。不動産にどのように投資するかの仕組みは、次のようになります。
 
投資信託は投資家から資金を集めて専門家が運用し、その利益を投資家に還元します。REITの場合は、不動産投資法人が集めた資金などでオフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、テナントに貸し出します。投資法人は、このテナント料（家賃）から管理手数料などを差し引いた金額を、分配金として投資家に支払います。投資家は間接的に“大家さん”になっているのです。
 
不動産投資には、他にもいくつかの手法があります。不動産投資でまず思い浮かぶのは、直接不動産を購入して大家さんになり家賃収入を得るやり方です。昔ながらの大家さんです。近頃、目にすることが増えたワンルームマンション投資などもこれに該当します。
 
他に不動産小口化商品もあります。これは事業者が不動産特定事業法に基づき都心のオフィスビルなどの物件を購入し、500口などの口数で分け、投資家は出資金に応じた分配金を受け取る手法です。個人で高額物件を持つことは難しいですが、“小口に分けて好きな口数を持つ”やり方で、投資を可能にしています。
 

REITの対象物件はさまざま

ひと口に不動産といっても、オフィスビルや居住用マンションだけでなく、物流施設やホテルなど用途はさまざまです。REITもいろいろな種類の物件を対象にしています。
 
どのような物件を対象にしているのかによって、値動きは変わってきますので、内容を精査することは大切です。投資対象がどのような施設なのか、所在地域はどこか、稼働率はどうなのかなどとともに、不動産投資法人についても格付けなど調べておくと安心です。
 
（一社）不動産証券化協会のサイト内にあるREIT銘柄情報「銘柄情報（運用資産）」（※）を参照すると、各投資法人の保有物件を知ることができます。オフィスビルや住宅はもちろん、商業施設やホテルを保有する投資法人をクリックしてみると、「あのホテルに投資しているのか」と親近感を持ち、興味が湧くかもしれません。
 
J-REITは証券取引所に上場していますので、投資する場合は株式のように購入するのですが、名前が長く間違えやすいので、注文や確認は証券コードで行うのが便利です。
 

REITのメリットとデメリット

REITに投資することには賛否両論があります。メリットとデメリットについて整理します。

＜メリット＞

 

(1)少額から投資できる

現物の不動産に投資するには多額の資金が必要ですが、少ない資金で投資できます。
 

(2)複数の不動産に分散投資できる

たくさんの資金を集めて複数の物件に投資するため、分散投資が可能になります。空室リスクの軽減にもなります。
 

(3)運用や管理の手間がかからない

専門家が物件の運用や管理を行いますので、直接投資するような費用や手間がかかりません。
 

(4)売買がしやすい

証券取引所に上場しているので、好きなときに売買できます。直接投資のように、売買に時間がかかりません。流動化に優れているといえます。
 

(5)収益のほとんどが分配される

通常の株式会社であれば利益に法人税がかかります。ですが、REITは収益の90%超を分配するなどの条件をクリアすると、法人税が実質免除になりますので、利益の大部分を投資家に分配しています。
 

(6)インフレ対策になる

物価が上がると現金の価値は目減りしてしまいます。インフレになると不動産の価格や賃料は伴って上昇することが期待されるため、不動産投資はインフレ対策になります。
 

＜デメリット＞

 

(1)価格変動リスクがある

証券取引所に上場していることからも分かるように、株式と同様のリスクがあります。

・価格が変動して購入時よりも値下がりして損失を被ることがある
・日々価格が動くので、買いたい価格・売りたい価格で取引できないことがある
・分配金の原資である賃貸料は経済環境などによって影響を受けるので、金額は保証されたものではない

(2)金利変動リスクがある

REITは投資家から集めた資金だけでなく、金融機関などからの借入金も使って物件を購入しています。金利が上がると、利子の負担が増えて分配金が減る恐れがあります。また、他の金融商品の利回りがよくなると、REITの魅力が薄れて価格が下がることがあります。
 

(3)地震などの自然災害の影響を受けるリスクがある

不動産投資には地震などの自然災害、火災などの事故によって物件が損害を被るリスクがあります。テナントが退去して空室が増える、景気が悪くなって賃料を下げざるを得ない場合もあります。例えばコロナ禍では、宿泊者が激減しホテルの稼働率が下がりましたので、ホテルを対象にしたREITでは分配金が下がりました。
 
REITに限らず投資には、価格が下落することや分配金が減ってしまうリスクがあります。「投資は余裕資金で行いましょう」といわれるゆえんです。
 

まとめ

本記事では、REITについて見てきました。REITに投資する投資信託を使えば、より少額で投資することや「毎月1万円ずつ」のような積立投資もできます。複数のJ－REITや海外のREITにも投資できますので、不動産投資の幅が広がります。
 
またバランス型ファンドでは、REITが株式や債券と組入れられた商品も多くあります。投資信託を選ぶ場合は、その組入れ内容を確認することが大事です。
 
これは投資全般にいえるのですが、「分からないもの、理解できないものには投資しない」ことは重要です。「○○ってよく分からないけど、みんなやっているみたいだし、私も！」となるのは危険です。
 
ご自身で内容を確認し理解することが、怪しいモノから身を守り、投資を成功させることにつながるでしょう。
 

出典

（※）一般社団法人不動産証券化協会　Jリート銘柄情報
 
執筆者：宮﨑真紀子
ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者、相続診断士