資産価値の下がりにくいマンションとは、それってなぜ？どうして？どうすれば？

形あるものはいずれ、壊れたりなくなったりします。価値が次第に減っていくことは、マンションや住宅にもいえること。
 
マンション選びに際して、「資産価値が下がりにくい」ポイントを意識しておくことはとても大切です。
 

買ったとたんに時価を大幅にオーバーしている？

マイホームとして手に入れた分譲マンション。ときどき耳にするのが「マンションなどの分譲住宅は、買ったらすぐに価値が下がる価格構造になっている」といった指摘です。具体的にはどういうことでしょうか。
 
次の図をみてください。自分で土地を買い、建築工事も発注して住宅を建てた場合の費用は図の［A］と［B］ですが、分譲住宅ではそれらに販売経費や分譲業者の経費・利益分（図の［C］部分）が加算されているのがわかりますね。
 

 
ケースバイケースですが、図の［C］部分は販売価格全体の20％程度を占めるといわれます。仮に原価部分が「時価」だとすると、分譲住宅は買ったとたんに時価をオーバーしている計算になってしまいます。
 
ほかには、次のようなことがいえるでしょう。
 

＜図の［A］部分＞

完成した後に徐々に価値が減ります。建物の中心構造部分（躯体）や屋根や外壁も少しずつ傷んできます。室内のキッチン・洗面・風呂・トイレ・建具・クロスなども同様です。
 
また、住宅を売る場合には不動産譲渡所得を計算するために、そうした傷み具合を「減価償却」として資産価値から減らしていきます。例えば［取得価額300万円、耐用年数15年］の設備を定額償却ならば、毎年20万円ずつ費用化し、資産価値から徐々に減らしていくような考え方をします。
 

＜図の［B］部分＞

土地は建物と違って減価償却の考え方はありませんので、周辺の地価相場が下落しなければ、価値は下がらないでしょう。逆に周辺で地価相場が上昇したりポテンシャルが上がるなどして人気化したりすると、価値が上がることになりますね。
 
こんなことをいうと「新築分譲住宅を買うことは損なのか？」とか「住宅は中古を買うべきなのか？」などの議論に行き着いてしまいそうですが、現実は必ずしもそうではありません。
 

資産価値の下がりにくいマンションのポイントとは

中古になっても新築時に比べて価値が下がりにくいマンションで「ヴィンテージ・マンション」や「プレミアム・マンション」と呼ばれるものがあります。立地や住環境が一等地や希少なところにあって、共用部や住宅内部もゴージャスに仕上げられているようなケースなのでしょう。
 
そこまでのプレミアム感でなくても、中古になっても資産価値の下がりにくいマンションの条件はいくつかあります。それらに共通すると思われるポイントをあげると、次のとおりです。
 

＜立地要因＞

　・駅に近い
　・商店街や商業施設（スーパー、専門店、クリニックなど）や保育施設などの生活に便利な施設が近い
 

＜環境要因＞

・日当たりが良い
・眺望が良い（周囲に眺望をさえぎるものが少ない）
・大きな公園や緑地などが近い
・計画的な開発により広い街路が確保されて防災面などにも備えている
 

＜施設・管理・メンテナンス・住民意識要因＞

・充実した共用施設を備えている
（例えば、フロントサービス、ラウンジ、ゲストルーム、ライブラリールーム・キッズルーム・シアタールーム・キッチンルームなど）
・行き届いた管理やていねいなメンテナンス・修繕が実施されている
・住民も積極的に管理にたずさわり、交流イベントなどが季節ごとに開催されるなど、住民自治への参画意識が高い
 

まとめ

マイホームのマンションは住むためのもので、売却することを前提に買うわけではありません。しかし、家族構成やライフスタイルの変化、その他の理由でいずれ売らなければならない可能性はだれにでもあります。
 
そして、実際に売る場合には、不動産は同じものが二つとなく、個別性が大変強いため価格に幅や差が出るのが普通です。つまり、建物内の位置・面積・間取り・方位・眺望などが同じ部屋はなく、仮にほぼ同じ二つの住戸でも、取引する時期（そのときの経済環境・税制・需給バランスなど）や実際の売却相手先との交渉によって、売却価格が同じにならない可能性は高いのです。
 
いずれにしても、周辺の物件に比べて何か特徴や付加価値（管理・メンテナンス・住民意識などの要因は、購入後に評価されるものでしょうが）があるかどうかが重要だといえるでしょう。
 
将来、マンションを売却することになったときに高値で売れれば、住みかえする場合にも、金銭的な余裕が生まれ、選択肢が広がります。マンション選びに際して、「資産価値が下がりにくい」ポイントを意識しておくことは、とても重要でしょう。
 
Text：上野 慎一（うえのしんいち）
AFP認定者,宅地建物取引士