不動産担保借入のメリット・デメリットとは？担保にできる不動産はなにがある？

不動産担保借入は金融機関などから融資を受ける際の代表的な方法であり、企業でも個人でも使用している方法になります。
 
しかし、不動産担保借入れによって融資を受けるのであれば、メリット・デメリットについても理解しておかなければなりません。内容について理解できていない場合、融資を受けた後に思わないトラブルや問題が発生する可能性が高くなります。
 
他にも不動産担保借入は担保にできる不動産が決められているため、不動産を所有していなければそもそも不動産担保借入は対象外です。
 
本記事では不動産担保借入のメリット・デメリットに加えて、担保にできる不動産などについても紹介します。融資を検討していて不動産を所有している方は、しっかりと内容を理解できるように参考にしてみてください。

不動産担保借入の特徴

不動産担保借入の特徴として挙げられるのが、金融機関などから融資を受ける際に担保として不動産が設定される点です。担保として不動産が設定されているため、他の融資方法よりも融資が受けやすいケースもあります。不動産担保借入は企業だけでなく、個人でも使用されている方法といえるでしょう。
 
どうしても大きな金額を借りる際には金融機関などは担保を求めるのが一般的であり、不動産価値によってどれくらいの金額が借りられるかが異なります。
 
また、金融機関によって不動産担保借入の呼び方が違いますが、多くの場合では不動産担保ローンと呼ばれているのが多いです。不動産担保ローンの詳しい内容は金融機関ごとに定められているため、不動産担保した際に借りられる金額・金利・融資期間などは金融機関に確認しましょう。
 
不動産を持っていない場合は不動産担保借入が利用できないので、利用を検討している場合は所有している不動産がわかる書類なども持参するのがおすすめです。相談された金融機関も話だけでは判断が難しいため、客観的に所有している不動産がわかる書類は準備しておきましょう。
 

不動産担保借入のメリット・デメリット

不動産担保借入は一般的な信用保証でおこなうローンとは異なり、借りる金額などが多くなるので不動産担保を設定します。不動産担保借入をおこなう際には金融機関と相談しますが、その前にどのようなメリット・デメリットがあるかについて把握しておきましょう。不動産担保借入のメリット・デメリットについては、以下のものが挙げられます。
 

＜不動産担保借入のメリット＞

・審査が比較的易しい
・借入金利が低い
・借入金額が高く設定できる
・資金使途が限定されていない

 

＜不動産担保借入のデメリット＞

・融資審査に時間がかかる
・返済ができなくなると不動産回収される
・不動産価値に融資額が左右される
・融資実行に手数料がかかる

 
それぞれの内容についても詳しく解説するため、不動産担保借入を検討しているなら参考にしてみてください。また、希望している借入金額や借入期間によっては、不動産担保借入よりも一般的なカードローンやフリーローンの方が合っている場合もあります。自分にとって不動産担保借入が良いのか、一般的なカードローンやフリーローンが良いのかも判断しなければなりません。
 

メリット1.審査が比較的易しい

不動産担保借入は一般的なローンと比較して審査が比較的易しく、担保を取らない信用ローンよりも審査に通る可能性が高いです。理由として信用ローンの場合、契約者や連帯保証人の返済能力を参考にして審査をおこないます。そのため、十分な返済能力がないと判断されれば、信用ローンは融資されません。
 
一方で不動産担保借入は返済能力に少し不安があっても、不動産を担保にしているので金融機関側からしてもリスクを低く抑えられます。金融機関側からしても融資した金額以上に、最終的な返済額をもらえなければ赤字です。
 
信用ローンであれば、返済ができなくなれば融資額回収はできませんが、不動産を担保にしておけば不動産を回収できます。結果として金融機関は融資リスクを抑えられるため、審査が比較的易しくなるといえるでしょう。
 
注意点としては審査が比較的易しいといっても、最低限の返済能力や勤務先情報などは調べられます。不動産担保借入であっても収入が借入金額に対して著しく低い、これまでに何度も転職を繰り返していて継続勤務年数が短いと借りられないケースも十分にある点です。
 

メリット2.借入金利が低い

不動産担保借入は借入金利が低く設定されているので、最終的な返済額が一般的なローンなどよりも少なくなります。不動産担保借入の金利は金融機関や融資商品によって異なりますが、基本的には10％以下に設定されているケースが多いです。一般的なローンは金額によって金利上限は違いますが、100万円を超えるローンは最大金利が15％になります。
 
例えば1000万円を10年間で返済するとして、金利が10％なら総返済額が1587万771円・金利が15％なら総返済額が1941万2041円です。総返済額は最終的には大きく異なるため、少しでも金利を抑えるのが重要になります。融資金額が多くなれば多くなるほど、金利に対して発生する利息金額は多くなるのは把握しておきましょう。
 
どうしても金利は1％程度の違いなら問題ないと考えられていますが、実際には1％違うと毎月の返済負担なども大きく変わるので重要です。
 

メリット3.借入金額が高く設定できる

不動産担保借入によって金融機関側も融資リスクが抑えられるため、借入金額が高く設定できます。そのため、個人ではあまり大きな金額を借りるケースは少ないですが、企業では事業用資金として数百万円から数千万円を借りるケースもあるでしょう。借入金額が高く設定できることから、まとまった資金が必要な企業などが利用しています。
 
個人でも他に不動産投資などを視野に入れて考えている場合など、大きな金額が必要になる際には使用するケースは少なくありません。
 
一般的なカードローンやフリーローンでは借入上限額が1000万円程度が多く、数千万円が必要なら不動産担保借入が良いでしょう。借入金額はある程度は契約者側で自由に設定できるため、数千万円が最大で借りれる場合でも数百万円の融資を借りるなどは認められています。
 

メリット4.資金使途が限定されていない

不動産担保借入は資金使途が限定されておらず、限定されるケースとしては借りたお金を貸し付ける又貸しなどです。自分自身で使用する分にはほとんど限定されていないため、子どもの教育資金から事業用資金まで幅広く利用されています。
 
資金使途は金融機関と融資契約を結ぶ際に定められているので、資金使途違反をすると契約違反としてさまざまなペナルティが課せられるのは把握しておきましょう。
 
住宅ローンとの違いは、この資金使途が限定されているかされていないかが大きいです。住宅ローンも土地や建物を担保とするため、不動産担保借入の1つになっても資金使途が住宅購入などに限定されています。資金使途が限定されているかされていないかは重要であり、企業などで事業用資金に使用するなら資金使途が限定されていない不動産担保借入は適しているでしょう。
 

メリット5.借入期間が長い

一般的なカードローンやフリーローンは借入期間が10年程度ですが、不動産担保借入の場合は30年以上の借入期間の設定も可能です。借入期間が長くなると返済負担が軽減できる一方、毎年利息の支払いをするので最終的な返済額が多くなります。ただし、毎月の返済負担が少なくなっているのだけでなく、借入期間の途中でも手元資金に余裕ができると一括返済もできるのが特徴です。
 
不動産担保借入では借入金額が数千万円になるケースも少なくないため、借入期間が短ければ途中で返済不動に陥るなども十分に考えられます。基本的には借入期間を長めに設定しておいて、途中で繰上返済などをおこなうのがおすすめです。借入期間についても金融機関や金融商品によって異なるため、金融機関担当者としっかりと相談しましょう。
 

デメリット1.融資審査に時間がかかる

カードローンやフリーローンでは融資申し込みして即日融資をしてもらえますが、不動産担保借入は融資審査に時間がかかります。
 
理由としては担保にする不動産がどれくらいの評価額があるかに加えて、申込人のこれまでの返済実績や金融事故履歴を調べるためです。一般的な信用ローンなどよりも審査は易しい傾向にあっても、金融機関も融資をするためには最低限の返済能力があるかなどは確認しなければなりません。
 
融資審査にどれくらいの時間がかかるかは金融機関によって異なりますが、どれだけ早くても数週間から遅ければ数か月必要です。緊急で資金が必要になっている場合、一時的にカードローンやフリートーンなどの利用も視野に入れるとよいでしょう。まとまったお金が必要になる可能性があるなら、少しでも早い段階からの準備が大切です。
 

デメリット2.返済ができなくなると不動産回収される

不動産担保借入が金融機関にとってリスクが低い要因として、契約者が返済ができなくなると不動産回収ができるからでしょう。信用ローンでは返済ができなくなって、債務整理などをすると回収できる金額が少なくなります。金融機関は融資金額分は最低でも回収する必要があり、回収できなければ金融機関は赤字です。
 
基本的には金融機関は融資したお金をすべて回収すると考え、融資したお金に加えて利息によって収益をあげています。不動産担保借入では返済ができなくなったとしても、不動産回収してしかるべき手順で現金化をすることが可能です。最終的には返済ができなくなったとしても、十分な金額を回収できる見込みがあるので金融機関側もリスクが少ないといえます。
 

デメリット3.不動産価値に融資額が左右される

不動産価値に融資額が左右されるため、不動産価値が著しく低い場合は不動産担保借入ができないケースも少なくありません。例えば、不動産価値が500万円で融資を1000万円してもらうのは難しく、基本的には不動産価値の70％程度が融資金額とされています。不動産価値などによってはある程度は左右されるため、70％よりも低く融資可能額が設定される可能性もあるでしょう。
 
不動産価値などについては金融機関から独立している不動産鑑定士などに依頼して、鑑定評価額の精度を高める必要があります。不動産価値については土地などに関しては大きな変動は少ないですが、建物は築年数の経過とともに不動産価値も少しずつ下がっていくのが一般的です。金融機関などでは総合的な不動産価値を判断して、どれくらいの融資ができるかについて決定しています。
 

デメリット4.融資実行に手数料がかかる

カードローンやフリーローンなどでは融資実行に手数料はかからないケースが多く、契約書に貼付する印紙代程度です。しかし、不動産担保借入の場合、印紙代以外にも事務手数料・不動産鑑定費用などが必要になります。具体的にどれくらいの費用が必要になるかについては、金融機関や融資金額によって異なるので注意しておきましょう。
 
場合によっては数万円から数十万円が融資実行手数料としてかかるため、実際にどれくらいの費用が必要になるかは確認が大切です。
 
金融機関によっては融資と同時に、融資されたお金の中から支払うケースなどさまざまになります。企業や個人によってもどのような方法で支払うかは違いますが、制度として認められているなら融資された中から支払うのが資金準備なども必要ない方法でしょう。
 

担保にできる不動産について

担保にできる不動産については土地や建物が対象になっていますが、すべての建物が担保にできるわけではありません。金融機関が担保として不動産を設定する理由は、先述したように返済ができなくなった際に不動産回収をおこなうためです。不動産価値が著しく低いと担保として認められないケースもあり、不動産を持っているとしても借りられない可能性もあるでしょう。
 
例えば、土地などは経過年数などによって不動産価値が落ちないため、不動産価値を評価する際にも不動産担保としても優秀です。一方で建物は建築方法や立地などによっても違いますが、基本的には経年劣化と共に不動産価値は低くなります。借入期間が長くなれば長くなるほど、不動産価値もそれに伴って低くなるのは避けられません。
 
自分で考えている不動産価値と金融機関で調査した不動産価値が違うと、自分が希望している融資金額と金融機関から提示された融資上限額が合わない可能性もあります。
 

抵当権が設定される

不動産担保借入で金融機関などから融資を受けるなら、担保にした不動産には抵当権が設定されるのは理解しておきましょう。抵当権は簡単にいうと担保にしている証明であり、司法書士などが申請して設定されます。抵当権が設定されていると、返済ができなくなると金融機関が不動産回収が可能と考えておきましょう。
 
住宅ローンなどを利用しても抵当権は設定されますが、不動産によっては複数担保設定がされています。抵当権は基本的には1番抵当に優先権があって、それ以降は2番抵当・3番抵当と続くのが特徴です。2番抵当以降で不動産担保借入を希望する場合、1番抵当で設定されている金額を基準にして金融機関は判断します。
 
不動産価値が高くても抵当権設定によっては融資されませんが、注意点としては抵当権は住宅ローンが終わったタイミングなどで解除しておきましょう。住宅ローンが終わったとしても自動的に抵当権は解除されるわけではなく、司法書士などに依頼しなければなりません。抵当権については法務局などで登記を確認すればわかるため、不動産担保借入を検討しているなら確認が大切です。
 

不動産を失うリスクについても考える

不動産を失うリスクについても考える必要があり、不動産担保借入では返済ができなくなると不動産が回収されます。融資などでは借入れをしたタイミングでは返済に問題が無くても、返済を続けている中で返済に問題が発生してしまうケースも少なくありません。その場合には不動産を失うリスクがあるため、不動産担保借入をすると不動産を失うリスクも考えておきましょう。
 
担保設定する不動産は融資希望金額や保有不動産によって違いますが、自宅などを担保設定すると生活バランスが崩れてしまうケースもあります。収益物件などを不動産担保に設定している場合、返済ができなくなって不動産回収されると収益がなくなるかもしません。もしも、返済ができなくなった場合の生活などについても考えて、どれくらいの金額を借りるかなどは考えておきましょう。
 
事業用融資などで不動産担保借入を利用してると、事業が上手に進まなくなったタイミングで返済ができなくなります。事務所や工場などが回収されてしまえば、事業継続などが難しいでしょう。融資可能金額ギリギリまで借入れをするのはリスクが高いため、自分自身で余裕を持って返済できる金額にするのが大切です。
 

不動産担保借入は複数の金融機関に相談する

不動産担保借入は複数の金融機関に相談して、自分にとって適している内容の金融商品を利用します。金融機関によって不動産担保借入の金利や借入期間などが異なるため、複数の金融機関に相談するのが大切です。どうしても1つだけの金融機関に相談して決定すれば、実は内容としては質が悪くても気づけません。
 
また、金融機関によっては同じ条件で相談して申し込みをおこなっても、審査に通る場合や通らない場合などさまざまです。理由としては金融機関ごとに審査基準が異なっているため、当落線上の申し込み内容はどうしても違いが生まれます。
 
それぞれの金融機関から提示される条件について把握するためにも、同じ融資希望金額でどれくらいの違いが生まれるかについて把握しておきましょう。注意点としては短期的なメリット・デメリットだけを見て判断するのではなく、中長期的なメリット・デメリットも含めて総合的に判断する点です。余裕を持った返済計画を立てられるなら、借入期間中でも繰上返済などで返済ができます。
 
金利なども見ながら最終的な総返済額・毎月の返済額を確認して、金融機関とコミュニケーションを取りながら進めるのが重要です。不動産担保借入は30年以上の付き合いになるケースも多く、お互いの信頼関係が必要になります。担当者は途中でどうしても変わるため、担当者が変わった場合でもコミュニケーションを取りましょう。
 

不動産担保借入を利用するケース

不動産担保借入を利用するケースとしては大きな資金が必要になった場合であり、事業用資金や賃貸用物件の購入などが挙げられます。
 
企業では信用保証などでも事業用資金の調達は可能ですが、現在の借入金額が多い場合や返済能力などに問題があると審査が厳しいです。他にも事業用資金の調達が数百万円程度であれば、金融機関なども無担保での融資を検討する一方で数千万円の融資になると不動産担保を求めます。
 
これまでの金融機関との関係性などによっても融資基準は異なり、今まで何度も同じ金融機関から融資を受けていると融資基準が緩和されるケースは少なくありません。ただし、初めて融資を受ける金融機関では信用ローンは難しい側面もあるため、大掛かりな資金調達を検討しているなら不動産担保借入が適しています。
 
他にも賃貸用物件を購入するタイミングでも不動産担保借入は利用されており、以前に購入した賃貸用物件を担保として設定するケースは少なくありません。賃貸用物件の購入にも数千万円の費用が必要になるため、不動産担保借入によって資金調達するのがおすすめです。先述したように住宅ローンでは使用用途が限定されており、賃貸用物件の購入には使用できません。
 

おまとめローンとしても利用される

おまとめローンとしても不動産担保借入は利用されますが、複数のローンを一つにして管理するのはさまざまなメリットがあります。例えば、複数のローンを管理しているとそれぞれで金利が違ったり、返済期日が違ったりと管理が煩雑になるでしょう。しかし、おまとめローンを利用すれば、違った口座に毎月入金するなどの手間が省けます。
 
現在使用しているローンが一般的なカードローンやフリーローンであれば、不動産担保借入でまとめたほうが金利などを抑えることが可能です。金利は少し違うだけでも返済額に大きな影響を与えるため、複数のローンをまとめるのも視野に入れて考えておきましょう。他にも返済期間が長めに設定し直しができたりと、おまとめローンのメリットについても把握が大切です。
 

まとめ

不動産担保借入にはメリット・デメリットが存在しているので、実際に利用する前には内容について把握しなければなりません。メリット・デメリットについて把握できていないにも関わらず、不動産担保借入を利用するとトラブルなどの原因です。
 
また、どれくらいの金額を借りられるかについては不動産価値が大きく関係しており、不動産価値が低かったり、抵当権が複数設定されていたりすると融資が受けられる可能性は大きく下がります。
 
自分が所有している不動産がどれくらいの価値を持っているかに加えて、住宅ローンの抵当権が残っていないかなども確認しなければなりません。不動産担保借入を利用するなら金融機関と相談して、どうすれば自分にとって必要になる資金が調達できるか進めるのが大切です。
 

出典

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金融庁 信用リスク（不動産担保）
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執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー