不動産担保で借入するには？ 審査基準など借り入れ方法を徹底解説

お金を借りる際、万が一返済ができなくなった時のためにお金を回収する手段として事前に確保しておくものを「担保」といいます。その担保の対象となるものは、土地や建物などの不動産などの「物」や、保証人などの「人」です。
 
この中で特に、不動産を担保にお金を借りるローンのことを、不動産担保ローンといいます。また、担保を取らずにお金を借りるローンのことを無担保ローンと言います。
 
一般的には、不動産担保ローンは無担保ローンに比べて大きな金額を低金利で、長期に借りられるという特徴があります。これは、貸主（銀行など）にとっては、借主が万が一返済ができなくなっても、担保不動産を売って債権を回収することができ、貸し倒れのリスクが低いことが理由です。
 
不動産担保ローンを利用しようと考えている方は、この記事を読んでいただければ審査基準や借り入れるための手順を理解できるようになります。それでは、詳しく見てみましょう。

土地や建物を担保にお金を借りるメリット

不動産を担保に入れてお金を借りるメリットは、次の3つがあります。低金利で融資を受けられる、多額のお金を借りやすい、返済期間を長く設定できる。また、無担保ローンと比べて、その違いと理由を説明いたします。
 

（1）無担保のカードローンやビジネスローンよりも低金利で借りられる

不動産担保ローンは不動産という担保があるため、無担保のカードローンやビジネスローンよりも低金利にで借りることができます。
 

（2）多額のお金を借りられる

無担保ローンの借入限度額はほとんどが最大800～1000万円までです。しかし、不動産担保ローンは不動産の価値によっては、数千万円や1億円以上の借り入れも可能です。不動産担保ローンを検討している方には、このデメリットを知ることはとても大切ですので、詳しく説明いたします。
 

手数料がかかる

カードローンの場合には契約時に手数料はなく、通常はお金を借りた方が負担する費用は利息だけです。しかし、不動産担保ローンの場合には、不動産を担保に入れる「抵当権（根抵当権）設定登記」、契約書に貼ったり登記の際に納める「印紙代」、不動産の評価を行う「不動産鑑定」、その他の「事務手数料」という各種手数料がかかり、場合によっては数十万円にもなります。
 
この手数料と金利を合わせた支払総額がカードローンと変わらなくなる、ということも考えられますので、金利だけでなく、どれくらいの手数料がかかるかも事前に聞いておきましょう。
 

審査に時間がかかる

無担保ローンは、30分で審査完了・即日融資可能、ということもありますが、不動産担保ローンは審査の過程で、不動産の査定が必要ですので審査に時間がかかります。
 
不動産の査定と抵当権設定などの準備を含めると、実際にお金を借りられるまでは早くても1週間はかかります。借入する際には時間の余裕がない場合が多いとは思いますが、不動産担保ローンを検討する際には、審査に時間がかかるということは頭に入れておく必要があります。
 

万が一返済ができなかった場合には土地や建物を失うかもしれない

不動産担保ローンの一番のデメリットは、返済ができなくなった場合には担保に入れた土地や建物を失うことです。実際に借入を行う際、金融機関は担保の対象となる不動産（土地や建物）に抵当権（若しくは根抵当権）という権利を登記します。
 
抵当権（若しくは根抵当権）は、お金を借りた人が返済できなくなった時に、対象となる不動産を売却してその売却代金から優先して返済を受けることができる権利のことです。
 
使っていない土地建物の場合は売却されてもすぐに困ることはありませんが、自宅の不動産が売却されてしまう場合は生活の基盤が無くなってしまいます。不動産担保ローンを利用する際には、この最大のデメリットを想定しておきましょう。
 

不動産担保ローンの審査は厳しい？ 易しい？

不動産担保ローンの審査は、お金を借りる人（会社）の返済能力の有無と担保にする不動産の価値から判断されます。
 
返済能力は、今までにクレジットカードや消費者金融の利用があるか、しっかり返済しているか、という内容で、不動産の価値については、その不動産を売るときに幾らで売れるかが大切なので、その評価は慎重に行われます。
 
ここでは、その2点の審査方法と、審査に必要な書類をお伝えいたします。
 

返済能力の有無

お金を借りる人（会社）の返済能力の審査は、個人の収入や会社の収益に加えて、過去の返済状況や現在の年齢、他の金融機関からの借り入れ状況から判断します。この点については、カードローンやビジネスローンと変わらず、延滞履歴や破産などの金融事故履歴があると、審査の通過は難しいでしょう。
 
また、不動産担保ローンでは大きな金額を借りることがほとんどなので、数万円・十万円前後の借入が残っている場合には、先に返済して、現在の借り入れ状況をよくしておくこともポイントです。
 
そして、返済方法については、あまりに無理な計画を立ててしまうと破綻することが懸念されてしまいますので、現在の収入・事業内容等から無理のない現実的な返済計画を立てることも大切です。
 

不動産の価値は？

不動産の価値は、土地と建物それぞれの評価を行って判断されます。建物は構造、建築されてからの経過年数等から判断され、あまりに古い建物だったり、建築基準法に違反している建物（接道が無い、法定の建ぺい率・容積率を超えている等）は評価がつかないこともあります。
 
土地の評価は融資の審査に限らず、一般的に4種類の評価方法があります。それは、国土交通省が発表する「公示地価」、都道府県が発表する「基準地価」、国税庁が発表する「路線価」、公表はされませんが市町村が算出する「固定資産税評価額」の4種類です。土地はその広さ・形状・立地・周辺状況により金額が変動しますので、金融機関はこれらの評価方法、周辺での取引実績価格、専門家の判断を踏まえて、土地の価値を評価します。
 
不動産の評価については客観的な資料に基づいて判断されるので、審査が有利に運ぶようなポイントは特にありませんが、不動産の審査に必要な書類は事前に準備しておきましょう。そうすれば、審査がスムーズに進み、融資までの時間短縮にもなります。
 

審査に必要な書類と取得方法

前述したとおり、不動産担保ローンはカードローンやビジネスローンに比べて審査に時間がかかります。この審査時間を短縮するためにも、審査に最低限必要な下記の必要書類は事前に準備しておきましょう。（必要書類は金融機関によって変わりますので、必ず事前に金融機関にご確認ください）

お金を借りる人に関する書類

・住民票
・印鑑証明書（※発行3ヶ月以内のもの）

 

収入に関する書類

給与所得者の場合
・源泉徴収票
・住民税決定通知書
・直近の給与明細（3ヶ月分）
 
個人事業主の場合
・直近3年分の確定申告書（青色申告をしている場合は青色申告決算書）
・所得証明書（市区町村役場で取得可能）
・納税証明書（税務署で取得可能）
 
法人の場合
・直近3期分の決算書類一式（確定申告書・決算報告書等）

 

不動産に関する書類（市区町村役場で取得するもの、法務局で取得するもの、不動産所有者が持っている書類があります）

市区町村役場で取得するもの
・固定資産税評価証明書
・公課証明書
 
不動産所有者が持っている書類
・間取り図と管理費・修繕積立金のわかるもの（マンションの場合）
・建築確認通知書及び検査済証（※紛失している場合は、市区町村役場で証明書を取得できる場合があります）

 

不動産担保ローンの種類

不動産担保ローンにはいくつか種類があり、代表的なものは次の3つです。フリーローン、リバースモーゲージ、リースバック。それぞれ共通しているのは不動産を使ってまとまったお金が手に入ることですが、お金の利用目的・仕組みによって契約内容が違っておりますので、それぞれの内容を説明いたします。
 

（1）フリーローン

フリーローンとは、借りたお金の使い道に制限がない融資で、複数の金融機関で借りているお金を一括返済して一口にまとめる「おまとめローン」や、相続税の支払い等に使えます。ただし、申し込みの際に使い道を必ず聞かれ、内容によっては融資を受けられない場合もありますので、使い道の条件等は事前に確認が必要です。
 

（2）リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅の不動産を担保にお金（基本的には亡くなるまでの老後の生活資金）を借り、毎月利息のみを支払い、所有者が亡くなった時にその自宅を売却して元金を一括返済するという流れです。年金だけでは今後の生活が不安、まとまったお金を得るために自宅を売却すると住む場所が無くなるので困る、という方に向けた商品です。
 
リバースモーゲージを使えば、まとまった融資を受けることができ、毎月の負担は利息だけで今まで通りの生活が送ることが可能になります。ただし、所有者が亡くなった場合には必ず売却される契約になっておりますので、自宅を子どもに相続させたりすることはできません。
 
子ども達が既に持ち家で、自分たちが亡くなった後に自宅の処分に困ってしまう方にはおすすめの不動産担保ローンです。
 

（3）リースバック

リースバックは、自宅などの不動産を第三者（不動産会社や投資家）に買い取ってもらう売買契約と同時に賃貸借契約を結んで、家賃を払ってそのまま住み続けるという方法です。金銭の貸し借りが無いので厳密に言うと、ローン（お金の借入）ではありません。
 
しかし、事業用の資金が必要で自宅を売却してしまうようなことがなく、家賃を支払えば外観上は今までどおりに変わらず住むことができ、契約によっては資金が準備できれば買い戻すこともできます。自宅を活用して事業用資金を確保できる方法の1つとして利用されています。
 

住宅ローンとは違う？ 住宅ローンの担保があっても更に借りられる？

住宅を購入した際に署名・押印した大量の契約書の中に、抵当権設定登記という手続きをした覚えはあるでしょうか？ 住宅を購入されて、現在住宅ローンを支払っている方のご自宅には、土地購入資金・住宅建築資金の中で金融機関から借りられたお金の抵当権が設定されています。
 
この住宅ローンは、借りたお金の使い道が「土地購入資金・住宅建築資金」等に指定されており、借りたお金は目的以外に使うことができません。（実際には、抵当権設定日に金融機関から借入金が支払われても、そのまま住宅会社や土地の売り主への売買代金として支払ってしまうので、目的外に使う余地はありません。）
 
この住宅ローンの担保がついている場合でも、更に不動産担保ローン（フリーローン）を借りられる可能性はあります。どういった条件になるか、見ていきましょう。
 

抵当権の順位とは？

1個の不動産に対して、抵当権を複数設定することは可能です、そして、設定された順番に1番抵当権・2番抵当権と順位がつけられ、返済不能になっていざ不動産を売却した場合は、その順番に応じて返済されることになり、極端な話、売却代金5000万円で1番抵当権の権利を持っている銀行の残債務が5000万円だと、2番抵当権の権利を持っている金融機関には売却代金からの支払いは受けられないことになります。
 
ですので、そういったリスクを回避するためにも不動産担保ローンや住宅ローンは融資の際、基本的に1番抵当権を設定します。
 

2番抵当権でも不動産担保ローンを借りられる場合

1番抵当権が設定されていてローンを返済中の不動産でも、ローンの残債務が少なかったり、ローンに比べて不動産の価値がとても高かったりと、まだ融資できる余力があると判断されると、2番抵当権で不動産担保ローンを借りられる場合があります。
 
一般的には難しい状況であったとしても、一度金融機関に相談してみることをおすすめいたします。
 

事業用の資金調達にも使える？

事業用の資金調達でも、不動産を担保として事業用ローンを借りることも可能です。事業用の資金調達は個人での借入に比べて金額が大きくなりますので、不動産を担保に借りることが多くなります。
 
事業用の不動産担保ローンは銀行だけでなく、消費者金融系・信販系会社も力を入れており、さまざまな商品を提供しています。融資まで最短3日や融資金額も最大5億円と謳っている会社も存在しますので、不動産を活用して事業用の資金調達を考えている方は、商品を比較検討して、ご自身に合ったものを慎重に選択しましょう。
 

不動産担保ローンが借りられる金融機関4選とリバースモーゲージ、リースバックが可能な金融機関をご紹介

不動産担保ローンでお金を借りられる金融機関を4つ、それぞれの特徴に加えてメリットとデメリットも合わせてご紹介いたします。また、リバースモーゲージとリースバックを取り扱っている金融機関も合わせて紹介します。
 

AGビジネスサポート株式会社

AGビジネスサポート株式会社は、消費者金融大手アイフルのグループ会社で、事業性融資を年間6,000件以上の実績があるとのことです。「調査料・保証料0円」「WEB申込なら入力1分」「ご融資まで最短3日」を謳っており、ビジネスローンでは最大5億円までの融資が可能です。
 

＜メリット＞

・WEB申し込み可能なので、郵送より早く手続きが進められる
・調査料・保証料なし（※抵当権設定費用、印紙代の実費は必要）なので、初期費用が抑えれられる
・2番抵当権以下でも対応可能

 

＜デメリット＞

・融資対象は法人か個人事業主のみで、サラリーマンやアルバイトの方は利用できない
・一部商品では、繰上返済・一括返済に違約金が発生する

 
繰上返済・一括返済に違約金が発生することを考えて返済計画をしっかりと練り、もしも早期返済ができる時には、残りの支払予定利息と違約金を比較して検討しましょう。
 

株式会社セゾンファンデックス

株式会社セゾンファンデックスは株式会社クレディセゾンのグループ会社で、「銀行で難しい状況でも対応」、「最短3営業日でスピード審査」、「親族名義の担保提供も可能」、という特徴があります。
 

＜メリット＞

・全国対応
・WEBからの申し込みが可能
・仮審査は最短即日回答
・不動産担保力を重視

 

＜デメリット＞

・融資対象は法人か個人事業主のみで、サラリーマンやアルバイトの方は利用できない
・契約は来店若しくは自宅への訪問が必要（訪問は別途費用が必要）

 
融資は最大5億円まで、銀行では断られたケースでも対応可能、不動産担保力を重視しているとのことで、他で断られてしまった場合の選択肢としても利用できそうです。
 

株式会社マテリアライズ

株式会社マテリアライズは平成28年設立の比較的新しい会社です。「即日審査で最短翌日融資」、「持ち分調整区域他人名義OK」、「LINE問い合わせ可能」、「全国対応」という特徴があります。
 

＜メリット＞

・最短翌営業日融資可能
・抵当権順位不問
・信用情報に不安があっても相談可能
・個人（事業者・法人以外）も利用可能

 

＜デメリット＞

・金利が高め（無担保ローンに近い金利）

 
不動産担保ローンとしては金利が高いですが、融資スピード、審査方法が柔軟なこと、個人でも利用可能な点で、利用者の幅を広く取っているようです。事業以外で不動産担保ローンを考えられている方、信用情報に不安な方にはおすすめです。
 

株式会社アサックス

株式会社アサックスは1969年設立の歴史のある会社で、個人向け・事業者向けの不動産担保ローンを取り扱っています。最大10億円までの高額融資を行っており、首都圏対応という特徴があります。
 

＜メリット＞

・最大10億円までの高額融資
・借地権付建物や底地物件、持分所有でも申し込み可能
・個人向けローンは資金使途が原則自由
・事業者向けローンは最短3営業日で融資実行可能

 

＜デメリット＞

・対応エリアが首都圏のみ（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

 
首都圏の不動産は高額な分、借地権付きの建物だったり、持分所有（他の方と共有）という状況で融資を断られることもあります。首都圏でそういった不動産を持っている方にもおすすめです。
 

東日本銀行「ゆうゆう物語」※リバースモーゲージ

東日本銀行の取り扱う「ゆうゆう物語」は、リバースモーゲージローンです。申し込み時点で満55歳以上、推定相続人の全員から同意を得られる等の条件をクリアしていれば申し込み可能で、融資使途は原則自由です。
 

＜メリット＞

・300万円から最大1億円まで融資可能
・融資使途が原則自由

 

＜デメリット＞

・物件の種類は土地付き建物（路線価のある地域）・マンション（保証会社の承認物件）に限られる
・利用可能額は担保不動産評価額の50％以内で設定される
・推定相続人全員の同意が必要

 
住宅ローンを支払い終わったご夫婦の老後の資金や、一時的に大きなお金が必要になった場合の利用がおすすめです。
 

ハウス・リースバック※リースバック

ハウス・リースバックは、ハウスドゥを運営している不動産仲介大手の株式会社And Doホールディングスのリースバック商品です。リースバックで売却した際の買取代金は一括支払い、その不動産には最長20年まで賃貸可能（家賃の支払いが必要です）、区分マンションにも対応可能、という特徴があります。
 

＜メリット＞

・住宅ローン返済中でも審査可能
・年齢・年収制限なし
・将来、再度購入が可能
・全国対応可能

 

＜デメリット＞

・手数料や登記費用がかかる
・借地上の建物は対応不可

 
全国にフランチャイズ店舗のあるハウス・ドゥを運営している会社の商品なので、全国ほとんどの地域で対応可能なことは大きなメリットです。審査条件も制限が少ないため、リースバックを検討している方にはおすすめです。
 

まとめ

不動産担保ローンはこの記事で紹介したとおり、無担保ローンに比べて低金利・高額・長期での借入が可能です。また、状況に合わせてリバースモーゲージやリースバックといった商品もあります。
 
しかし、返済ができなくなった時に失うものは不動産で、自宅を失った場合などは後々の生活が大変になってしまいます。長期で借りられるために金利が少しでも安いところを探し、想定外のトラブルも含めて返済計画をしっかり立てた上で、慎重に決断しましょう。
 

出典

AGビジネスサポート株式会社公式HP
株式会社セゾンファンデックス公式HP
株式会社マテリアライズ公式HP
株式会社アサックス公式HP
東日本銀行公式HP
株式会社And Doホールディングス公式HP
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー