相続のタイミングと不動産の価値。今の価値で考えるのはNG？

年々、贈与や相続に関するご相談が増えてきています。今回は将来起こりうる相続のタイミングと、その時期の不動産の価値について考えていきたいと思います。
 
日本の人口は右肩下がりに減少しています。少子高齢化など人口統計から予測する相続のタイミングと不動産の価値や、相続対策で抑えておきたいポイントなどお伝えしていきます。

人口統計から予測する相続のタイミング

以下は総務省統計局のホームページに掲載されている、人口ピラミッドの図です（2015年、国勢調査の結果）。この図の特徴は、大きな隆起が2つあることです。
 

（参考：総務省統計局「統計Today No.114」（※1））
 

●上の方の隆起「団塊世代」（66～68歳、1947～49年生まれ）
●下の方の隆起「団塊ジュニア」（41～44歳、1971～74年生まれ）

 
調査当時、団塊世代にあたる66歳人口は216万人、団塊ジュニアに当たる41歳人口は197万人となっており、1歳児人口100万人の2倍前後にも達する大きな規模の人口となっています。
 
2028年には団塊世代は80歳前後となり、その子ども世代となる団塊ジュニアは50代半ばから後半となります。このタイミングは団塊世代の相続を団塊ジュニアが受けるタイミングともいえるかもしれません。
 
団塊世代の持ち家率は86.2％と高く、そのうちの持ち家（一戸建て）は75.3％です。この持ち家を相続する方が増えるということ、そして、同じタイミングで相続する方が多いということを意識しなくてはいけません。
 
（参考：内閣府「第1章　第3節　5　団塊の世代の住居」（※2））
 
贈与や相続対策をする際、不動産の価値なども計算しながら対策をたてるのですが、現在価値や将来価値だけでなく、同時期に不動産の相続が発生するということを考慮する必要があります。
 
団塊ジュニアが親の持ち家を相続しない場合、多くの空き家がでる可能性があります。すでに空き家問題は深刻化しています。さらに空き家率が加速するのは時間の問題です。
 

需要と供給の関係から予測する不動産価値

団塊ジュニアが親の相続をする年齢は50代半ばから後半、すでにご自身の持ち家を持っている方も多く、相続した親の家に住むという可能性は低いかもしれません。そのため、使わなくなった家はそのまま売却したり、更地にして売却したりするなどします。その場合には解体費用なども必要になってきます。
 
自宅を相続する際は、このような費用なども含めて必要経費を計算しておく必要があります。また、同時期に同じような不動産が多数、市場に出ることになりますので、不動産価格は下がると予測されます。
 
相続対策をする際は、このような点に注意をして、多少厳しく不動産価値の評価などをしておくとよいでしょう。
 

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最後に

高齢期のQOL（生活の質）はとても重要です。そのため、団塊の世代が終の棲家として、住み慣れた家にできるだけ住んでいたいというケースは少なくありません。また在宅介護などのサービスも充実してきました。できるだけ、住み慣れた家に最後までいたいという思いは大切にしてあげてほしいと思います。
 
その上で、資産を引き継ぐ世代は対策をたてておく必要があります。団塊ジュニアも定年間近という年代で親の相続をすることになります。ご自身のセカンドライフも考慮しながら対応するのは大変なことでしょう。
 
同時期に同じような不動産相続があるという点を意識して、不動産の活用や相続対策を事前にたてておくと良いかもしれません。事前に情報を得たり、専門家などの意見を聞いたりしておくことも重要です。
 
出典
（※1）総務省統計局　統計Today No.114「「人口ピラミッド」から日本の未来が見えてくる！？」
（※2）内閣府「第1章　第3節　5　団塊の世代の住居」
 
執筆者：藤井亜也
株式会社COCO PLAN （ココプラン）　代表取締役社長