相続した土地。登記をしないとどうなる？

これまでの日本では、亡くなった親の土地を相続しても、登記はせずにそのまま放置することもできました。登記にかかる諸費用や、その後に課税される固定資産税を考え、放置する方がかなりいました。
 
ところが、2021年4月に民法など関連法の改正があり、登記の義務化が決まり、今までのように相続後に登記をしない行為ができなくなります。

相続後の登記は任意から義務へ

今回の登記の義務化への制度改正には、増え続ける所有者不明の土地に対する国の危機感が背景にあります。かつて日本経済が好調の時代には、「土地は値上がりする」との神話もあり、大都市を中心に地価の上昇が続きました。
 
多くの人は、土地の権利を確定するために、任意であっても土地の登記に関しては積極的でした。特に都市部では自分の権利を守る意味で、登記は当然と考える人が多くいました。
 
ところが、地方を中心に人口減少が進行し始めると、土地の資産価値が減り、手間をかけて登記をするメリットが薄れてきました。登記の煩雑さ、かかる費用、その後に支払う固定資産税の負担を考えると、登記するメリットが少なくなったのです。
 
結果、相続をしても登記をしない人が増え、所有者不明の土地も増加する事態になりました。
 
国はこの事態に対処するため、民法などの関連法を改正し、相続した土地の登記を義務化する方向に動きました。政策の大きな転換点となる内容が盛り込まれています。この法案は2021年4月に国会で成立し、2年後をめどに施行予定です。
 
これまでのように、相続後に登記を先送りすることはできず、相続を知った時点から3年以内の登記が必要です。これは疎遠になった親族の土地の相続を、後で知った場合などにも適用されます。もし遺産分割協議が済み相続が確定していれば、3年以内に登記をしなければなりません。
 

もし登記を怠るとどうなる？

これまでは、固定資産税の支払いなど経済的理由で登記をしなかった、あるいはうっかり忘れて登記をしなかったとしても、法的に問題になりませんでした。また自分自身が、ある土地の所有者になっていたことを知らなかった方もかなりおられるようです。
 
今回の法改正により、遺産分割協議により土地の相続が確定した方は、3年以上放置し登記を行わないと、正当な理由のないかぎり、原則「過料」（10万円以下の罰金）が科せられることになります。
 
どのケースが正当な理由にあたり、過料の対象とならないで済むかについては、今後法務省通達などで具体化されます。ただし、実際には、過料が課せられる事態が増えるより、法的根拠を理由に登記の実行を促す手段に使われると思われます。
 
さらに現在でも、未登記だが所有者が確定している土地に関しては、管轄する地元の法務局などから、その所有者あてに土地所有に関する事実の確認と、登記を促す通知が送られています。
 
本人がまったく相続の記憶がないにもかかわらず、土地の所有者となっているケースもあるようで、通知を見て初めて知る方もいます。未登記のまま放置している土地の所有者に対して、所有している事実が確定すれば、今後固定資産税の納税通知などを含め、課税に向けた準備が進んでいます。
 
次のようなトラブルも起こると思います。
 
亡くなった親の遺言状があり、法定相続分を超えて他の相続人より多くの土地を相続したにもかかわらず、すぐに登記をせずに放置していました。
 
他の相続人が未登記であることを知り、法定相続分を超えた土地について登記を行い、その土地を不動産会社などに売却されても、それに対抗することはできなくなります。
 
法定相続を超えて相続した土地については、登記をしないかぎり第三者に対抗できません。将来に備え、法定以上の土地を相続した場合は、速やかな登記を行い、トラブルを未然に防ぐ必要があります。
 

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登記手続きが簡略化される

相続登記の義務化は、多くの国民に対して、結果として負担を強いることになります。そのためこの法案では、相続登記に関して、登記手続きを簡略化する、手続きにかかる費用を軽減する、などの内容を盛り込みました。
 
さらに「相続人申告登記」（仮称）の制度を新設し、相続後の登記実行を促す工夫もされています。実際に、この改正法案の運用が始まる時点までに、運用に関する細則が確定されます。
 
相続人申告登記は、相続が発生したことを告知し、相続権のある人が「登記名義人」として相続予定者を登録し、その後に遺産分割協議などで確定した内容に沿って、正式な相続登記を行うことも定めています。
 
相続関係者の中から相続の権利のある人を確定すると同時に、国としては登記名義人の特定ができ、彼らに正式な登記を促すことができます。これまで増え続けてきた所有者不明の土地を、少しでも減らすことが大きな狙いです。
 
現在の相続登記の手続きは、相続人の戸籍だけでなく、亡くなった人の誕生から死亡まで、すべての戸籍をそろえる必要があります。本籍地の変更や結婚・離婚に際して、それぞれ内容が記された戸籍を個々に集めるため、非常に手間と時間がかかります。
 
そのために登記を敬遠する方も多かったため、手続きを簡略化し登記申請者が用意する書類として、(1)故人の除籍謄本、(2)故人との関係が証明できる戸籍謄本（抄本）など、最低限の書類で済むように変更されます。
 
これまでネックとなった相続登記の手続きが、非常に楽になる大転換です。また登記に際して、添付資料の削減、登録免許税の軽減、さらに最寄りの法務局での申請の受理、といった利便性の向上も図られます。
 
今回の改正の最大の狙いは、増加した所有者不明の土地の拡大を食い止めることです。そのため、相続の際の土地登記を義務化し、登記の方法を現在より簡素化することで効果を上げようとしています。
 
さらに現在、土地所有の実態があるにもかかわらず、未登記の人に対し、課税を含む措置を検討することで、登記を促しています。
 
執筆者：黒木達也
経済ジャーナリスト
 
監修：中嶋正廣
行政書士、社会保険労務士、宅地建物取引士、資格保有者。