父が“都心のマンション”を相続！「上京したらタダで住ませて」と言ったら「家賃8万円払って」と言われました。親子なのに“お金を取る”なんてケチじゃないですか？ 意外と知らない税金リスクとは
親子なのに……と感じるかもしれませんが、実はこの家賃設定には税務上の理由があるのです。本記事では、無償で借りる「使用貸借」に潜むリスクと、税金問題について解説します。
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目次
親子間のタダ貸しは危険？ 使用貸借と贈与税の落とし穴
親が所有するマンションに子どもが無償で住むことは、法律上「使用貸借」と呼ばれます。
親子間で家賃のやり取りをしないことは一般的に思えるかもしれませんが、都心のマンションとなると事情は変わります。本来であれば月に十数万円の家賃が発生する価値のある物件に無料で住むということは、「その家賃相当額の利益を親から毎月受け取っている」と税務署に判断される恐れがあるからです。
このようなケースは「みなし贈与」と呼ばれ、本来支払うべき家賃の年間合計額が贈与税の基礎控除である110万円を超えると、子ども側に贈与税が課される可能性が生じます。
親が月8万円の家賃を求めたのは、単に厳しいからではなく、子どもを税金トラブルから守るための対策なのかもしれません。
月8万円は妥当な金額？ 世間相場と税務署の判断基準
では、父親が提示した「月8万円」という金額は妥当なのでしょうか。その都心マンションを一般の入居者に貸した場合、相場家賃が20万円と仮定して考えてみます。
家賃の相場20万円から実際に支払う8万円を差し引くと、毎月12万円の利益を特別に得ている計算です。これを年間に換算すると12万円×12ヶ月＝144万円となり、贈与税の基礎控除110万円を超えてしまいます。
つまり、都心のマンションであれば、月8万円を支払っていても贈与税の対象になるかもしれないということです。
相場の半額以下などあまりも安い家賃設定にしてしまうと、適正な賃貸借と認められない可能性もあります。その場合、家賃の設定額によっては税務署から厳しいチェックを受ける恐れがあるので注意が必要です。
相続税対策としての賃貸。小規模宅地等の特例のわな
父親が家賃を設定する理由は、贈与税対策だけではありません。将来の相続税対策という側面もあります。
親が所有する不動産を他人に貸し出して家賃収入を得ている場合、その物件は貸付事業用宅地等として扱われ、相続税評価額を大幅に引き下げる特例が受けられる可能性があります。しかし、子どもに無償で貸す使用貸借の場合、この特例が適用できなくなるかもしれないのです。
将来そのマンションを相続する際、特例が使えなければ相続税の負担が大きくなる恐れがあります。こうした事態を避けるため、あえて有償の賃貸借契約を結んでおくケースも多いでしょう。
月8万円の支払いは、将来の税負担を軽減するための準備でもあります。
親子間の契約書と振込記録を徹底しよう
親子であっても、お金のやり取りは明確な形で残しておくことが重要です。月8万円を支払うことに決めた場合は、必ず賃貸借契約書を作成し、双方の署名と押印を残しておいてください。
また、家賃は手渡しではなく、毎月決まった日に父親の銀行口座へ振り込む形にするのが望ましいでしょう。銀行の取引履歴は、税務調査の際に重要な証拠となります。
このような契約書や振込記録が、「贈与ではなく正当な賃貸借契約である」と説明するための根拠になるため、親の資産を守るだけでなく、自身を税務トラブルから守るためにも、家賃の支払いを明確にしておくべきです。
月8万円の家賃は税金対策になる
都心のマンションに無料で住むことは、一見すると魅力的に思えるかもしれません。しかし、年間110万円の基礎控除を超えるみなし贈与のリスクや、将来の相続税特例が使えなくなる可能性など、税務上の問題が生じる恐れがあります。
父親が提示した月8万円の家賃は、決して厳しい条件ではなく、税金トラブルを避けるための現実的な対策です。親族間であっても契約書の作成や銀行振込による記録をきちんと残し、適正なルールの下で不動産を利用しましょう。
出典
金融庁 相続税法第9条の「みなし贈与」について－資本取引等を巡る課税関係を中心として－
国税庁 No.1199 基礎控除
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
