マンションを購入する前に知っておきたい！ 購入後にかかる費用について

マンションは、耐用年数が長い建物構造を有し、適切に管理されていると資産価値が比較的落ちづらい、駅や商業設備に近いなど利便性の高い物件が多いといったメリットがあります。
 
しかし、マンションをマイホームとした場合、管理費と修繕積立金という戸建てとは異なる費用負担が生じます。末永くマンションのメリットを享受するためにマンション購入後の費用の仕組みについて把握しておきましょう。

マンション特有の費用「管理費」

マンションは、住民が所有・使用する専有部分とマンション住民などが皆で使用したりマンションの機械設備などが置かれていたりする共有部分に分けられます。この共有部分にはエレベーターや給排水設備といった設備があり、マンション生活を送る上で欠かせないため、適切な管理・修繕が重要です。
 
マンションでは、マンション専有部分の所有者が所属するマンション管理組合が主体となり、マンション管理会社と連携するなどして住環境や資産価値の維持・向上を進めています。
 
管理費は、こうした共有部分の性能を維持するために必要となる費用で、マンションの規模などによって負担額が異なりますが、外部の民間業者であるマンション管理会社への委託費用は、消費税の増税や物価上昇といった外的要因によって値上がりする場合があります。
 

マンションにおける修繕費の特徴

戸建て・マンションにかかわらずマイホームを所有すると建物や設備を維持するために修繕が必要となります。戸建ての場合は自己の判断で修繕費を加減することができますが、マンションの場合は月々定まった金額を積み立てることとなるほか、購入時や修繕実施時に一時金を負担する場合もあります。
 
修繕費の積立方法には「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類があります。「段階増額積立方式」は築年数の経過とともに修繕積立金の額が増加していく方式で、「均等積立方式」は計画作成時に長期修繕計画の期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式となっています。
 
現在は「段階増額積立方式」の方が一般的で、マンション取得当初の修繕積立金の負担を抑えることができるため、住宅ローンの返済と両立しやすいメリットがありますが、修繕積立金の増額はマンション総会の決議によって行われるため、合意形成が進まない場合は修繕積立金の額が不足し、適切な修繕が困難となってしまう恐れがあります。
 
また、段階増額積立方式の場合、時間の経過とともに修繕費の負担が増えるため、支出増加を見込んで老後資金の準備額を多くしたり、支出が増加しないよう家計を監視したりするといった対策が重要となります。
 
修繕積立金の額については、マンションの規模や機械式駐車場といったメンテナンス費用のかかる設備を備えているかによって必要額が異なります。
 
国土交通省の発行する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の平均額として20階未満のマンションの場合、建築延床面積が5000平方メートル未満では1平方メートルあたり月額335円、延床面積が5000平方メートル～1万平方メートルであれば月額252円といわれています。
 
もっとも、修繕積立金の負担額が相場よりも少なく、修繕費の準備が十分に進んでいない場合は修繕時に一時金を負担する可能性があります。
 

まとめ

マンションをマイホームとした場合の特有の支出として、管理費と修繕積立金があります。いずれも物価上昇や空室の増加により負担額が増加する傾向があるため、できるだけ規模の大きいマンションを選ぶことが費用負担を小さくするポイントといえます。
 
また、修繕費は戸建ての場合でも必要ですが、戸建ての場合は家計の状況と相談し、修繕費の負担が大きいようであればダウングレードするなど自身の判断で支出をコントロールすることもできますが、他の居住者との共有財産であるマンションではそうもいきません。
 
資産価値を維持するためにも将来にわたって支払いが継続できるよう準備を進めていきましょう。
 
執筆者：菊原浩司
FPオフィス Conserve&Investment代表