資産価値の維持に必須！ マンション管理のチェックポイントはどんなところ？

居住用、投資用を問わず、中古マンションに注目が集まっています。購入後に資産価値を維持できるか否かは、マンション管理の良しあしにかかっています。購入前に見極めるポイントについて考えます。

修繕積立金・マンション管理費は適正？

マンションの物件選びでは、駅近物件が好まれます。「資産価値が下がりにくいので、将来住み替えることになった場合に備えて、売却や賃貸しやすいから」というのが理由の1つです。
 
実際には、立地や広さ、築年数などが重要なのはもちろんですが、マンションの管理状態も資産価値を決める大切なファクターです。
 
管理の良しあしにより、見た目もそうですが、経年劣化による資産価値にも大きく関わってきます。管理会社が変わったことで入居率がアップしたというケースもあります。おろそかにはできないことは明らかです。
 
マンションを購入すると、固定資産税以外に、修繕積立金と管理費が必要になります。この2つはマンション管理に関する費用です。
 
修繕積立金が不足しているので、大規模修繕が進まないという例もあります。必要な修繕ができていないと、外壁が崩れたり漏水が起こったり、外観がボロボロになってしまうことも予想されます。
 
適正な金額が積み立てられているか、管理組合がしっかり機能しているかを確認しておく必要があります。
 

マンションの健康状態を知る制度

管理に関する評価を可視化する2つの制度が、4月から始まりました。「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」です。決められた基準で客観的に評価されることにより物件の比較検討がしやすくなり、購入する側にとってもメリットがあります。
 
管理計画認定制度は、管理規約や長期修繕計画などに関する16項目以上の審査項目が設けられていて、地方自治体が認定の判断をします。一方、マンション管理適正評価制度の実施機関は、マンション管理業協会です。こちらは30の審査項目で、6段階の評価がされるそうです。
 
1年に1回、健康診断のように診断を受け、評価が更新される仕組みです。制度を活用するメリットとして以下のことが期待されています。

（1）管理組合で行う目標設定や運営がしやすくなる

（2）課題に取り組み改善していくことで、管理の行き届いた状態を維持することができる

（3）最新の管理状態の情報を発信することで市場の評価を期待できる

（4）適正な管理を行うことで、リセールバリューが期待できる

制度に関する詳細は、マンション管理業協会のホームページをご参照ください。
 

資産価値を維持するにはメンテナンスが欠かせない

投資用マンションの場合、管理会社を通じて購入を検討されていることもあるでしょう。
 
先日、ある管理会社に取材する機会があり、特に投資用物件の購入を考えている方に向けて、3つのアドバイスをいただきました。
 

1. 管理会社の特徴を確認する

会社ごとに強みが違うので、自分の考えに一致する会社選びが望ましい
 

2. 入居率を確認する

入居率の算定方法は会社によって一律ではない（リフォーム期間を空室期間に算入するかどうかなど）ので、注意が必要
 

3. 月々のランニングコストの内訳を確認する

管理費ゼロ円という広告をする場合もあるが、空室になった場合などに費用が膨れ上がるケースもあるので、実際のランニングコストをしっかり把握すること
 
居住用も含めマンションの購入前には、現地を下見・内見をしますが、室内だけでなく共有部分のチェックは欠かせません。
 
エントランスやエレベーター、駐輪場、ゴミステーションなど入居した場合の動線に沿って、使用頻度の高い部分が整理整頓されているかどうかの確認は必ず行いましょう。
 
掲示板の内容や表示の仕方も、管理状況を知るヒントになると思います。先出の管理会社の方は、植栽の剪定（せんてい）が行き届いているか否かは判断基準の1つになっているといいます。
 
またできれば、どのような住人が多く住んでいるかも知っておきたいところだそうです。というのも、入居後の相談で多いのは隣人トラブルだそうです。なかなか難しい問題ですが、心構えとして留意しておくことは必要だと納得しました。
 

出典

一般社団法人 マンション管理業協会 ホームページ
 
執筆者：宮﨑真紀子
ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者、相続診断士