両親が亡くなった後の「空き家」、どう対応すべきか

子ども時代に両親と過ごしていた郊外の新興のベッドタウンの一戸建て。成人してからは都心に住むようになり、帰る機会もしだいに減っていたが、住んでいた両親は二人とも他界、その実家が空き家になってしまいました。「空き家を相続しても・・」と迷っている人は多いはずです。

空き家が「負動産」になる時代

人口減少時代に入った日本では、この「空き家」問題は深刻になりつつあります。高度成長期には、東京などに多くの人々が流入し、住まいを構えるベッドタウンが郊外に続々と誕生しました。しかし、そこで育った子ども世代は、仕事に便利な都心のマンションなどに住むようになり、郊外のベッドタウンは、高齢者の多い街に変貌しています。
そして、高齢世代がさらに歳を重ね、夫婦とも老人ホームへ入居する、あるいはともに亡くなるといったことが常態化し、急速に「空き家」が増えてきました。団地など年数の経過した集合住宅はもとより、ニュータウンにある１００坪規模の一戸建てにも及んでいます。空き家が増えると、生活環境や治安が悪化するなどの問題が発生、街の空洞化が進みます。まさに不動産が負動産になりつつあります。

現在では、全国平均の空き家率は約１５％、空き家総数は１０００万戸近くになるといわれています。地方の空き家問題は、都会よりもさらに深刻です。元々高い価格で取引されていない上に、過疎化が極端に進んでいる地域も多く、いったん空き家になると、それを売却することは至難の技です。更地と比べ建物があったほうが、固定資産税の評価額が低いため、そのまま放置するケースも目立ちます。

空き家を引き継ぐ際の選択肢

親などから空き家を引き継ぐ際、考えられる選択肢としては、①居住する、②賃貸する、③維持する、④物納する、⑤売却する、などの選択があります。空き家の状態によっては、すぐには解決策が見つからないことも多いようです。以下、項目別に考えたいと思います。

①　本人が居住する
地方にある空き家は、生活圏が異なるために、子ども世代が住むのは非常に困難です。首都圏の住宅地などでは、通勤可能な範囲にある、多少の手直しで十分に住める、現状より広い居住空間が得られる、などの条件があれば、居住する余地はあるかもしれません。ただ親との同居ではなかったため、「小規模宅地の減税特例」という相続時の優遇措置は利用できません。　

②　第三者に賃貸にする
借り手を探すことが第一ですが、簡単に見つからない場合もあります。自宅以外にも周辺に空き家が多い、駅までの距離が遠い、急な坂道があるなどの悪条件があると、借り手がいても賃貸料は安くなります。もし家自体が老朽化していると、修繕費用などの維持経費もバカになりません。

③　維持管理を当面続ける
更地よりも固定資産税が安いため、当面は空き家として残すという選択です。放置は避け、NPO法人や管理会社などに委託し維持管理を続けます。それは家屋や敷地の手入れが不十分だと、周囲の環境が悪化する、野良犬や野良猫の住処となる、不審者による放火される、などの危険も考えられるため、行政の規制が厳しくなっているためです。
２０１５年に施行された「空き家対策特別措置法」で、倒壊の危険があるとして、行政サイドから「特定空き家」に指定されると、固定資産税が６倍に増額されるなど、負担が大幅に増える法律です。長期的な放置は、罰金や強制代執行など処分の対象にもなります。維持費用もかかるため、出来ることなら機会を見ての売却が望ましいと思われます。

④　税金分として物納する
物納が可能かどうかはケースにより異なります。物納とは、相続税を現金等で支払わずに、相続した不動産で支払う納税方法です。相続税が発生しない評価額の低い空き家は、物納自体ができません。大都市圏でかなりの土地があれば、物納は十分可能になります。土地の一部を物納し、残りの土地を有効利用することも出来るかもしれません。

⑤　買い手を探し売却する
これは賃貸と同様、買い手を見つけられるか、なおかつ条件はどうかにかかってきます。足許を見られ買い叩かれる可能性がないとはいえません。ただし、最近では、こうした相続不動産の売買にあたり、「譲渡所得の特別控除」「取得加算の特例」など、「空き家」に対する税制上の優遇措置があります。これらは売却を後押しする施策といえますので、十分検討しましょう。

 

人口減少社会が現実となり、今後２０年も経たないうちに、日本の空き家率や３０％を超えてしまう深刻な事態も予想されます。新築の建物が増える半面、一方で空き家率はしだいに高まるため、不動産価格にも影響する可能性があります。さらに、行政による住宅地の集約化など、総合的な政策が求められる時代に近づきつつあります。

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