マイホームの出口戦略の本質的な意味とは

マイホームをどのように処分していくかという「マイホームの出口戦略」は、言いかえると「わが家を将来どうするか」ということになります。
 
マイホームの購入期では、このようなことはあまり考えないと思います。しかし、長年住んでいくにつれ、メンテナンスの必要性を感じるようになると、おぼろげに「わが家の将来」を考えるようになります。具体的にどのような方法があるか、みていきましょう。
 

将来、どう住むか？ その先は？

将来、マイホームをどうするか、その方法は次の4つに分類されます。
 
A.住み続ける
B.取り壊す
C.売却する
D.貸す
 
子どもが独立して夫婦ふたりの老後生活となった場合に、A～Dのいずれかを選んだらどうなるかを、それぞれ具体的に考えてみます。
 
A.「住み続ける」を選んだ場合、夫婦がともに寿命をまっとうするまでマイホームに住むわけですから、リフォームなどのメンテナンスを施しながら住み続けることになります。
 
この場合、夫婦がともに死亡した後、お子さんに土地・建物が相続されることになりますが、お子さんが実家に戻ってこなかった場合、その家にはだれも住まなくなります。この時点で、B.「取り壊す」、C.「売却する」、D.「貸す」のいずれかが、相続人であるお子さんによって行われます。
 
B.「取り壊す」を選んだ場合、夫婦が生きている間にマイホームを取り壊すわけですから、新たに終の棲家（ついのすみか）を検討する必要が出てきます。つまり、別の場所に移住するということですが、このとき、例えば、駅に近いマンションを購入したり、賃貸マンションに移り住むという選択肢があるでしょう。
 
この場合、建物を取り壊して残った土地部分については、毎年、固定資産税が発生するため、売却か、賃貸するかを、検討する必要があります。
 
C.「売却する」を選んだ場合、今住んでいる土地・建物をだれかに売るわけですから、夫婦の住まいを確保する必要があります。これはB.「取り壊す」と似ていますが、どこかに移住することを検討することになります。新たにマンションを購入する、賃貸物件に移り住むなどの選択肢があるでしょう。
 
D.「貸す」を選んだ場合、今住んでいるわが家をリフォーム・リノベーションして賃貸することになります。
 
こちらも、B・Cと同じく、夫婦の次の住まいを決める必要があります。ただ、違いとしては、不動産の賃貸経営ということになるため、今まで住んでいたわが家という投資物件にかかるコストについて、しっかりと検討する必要があるでしょう。
 
このようにみていくと、A.住み続ける、B.取り壊す、C.売却する、D.貸すは、いずれも結果として、どこかに住んでいることに変わりはありません。
 
ということは、夫婦がともに死亡した後、直前に住んでいた夫婦の住まいが空になる恐れがあります。移住後、賃貸物件に住んだ場合は、夫婦がともに亡くなると賃貸契約が解消されるため、お子さんには経済的な負担がかかりません。
 
しかし、移住後、マンションや戸建てを購入して住んでいた場合、夫婦が亡くなった後は、お子さんにそれら不動産の維持費などがかかってきます。
 
（1）賃貸物件に移住→夫婦死亡→子どもへの財産（不動産）の移転なし→子どもへの経済的負担なし
（2）マンション・戸建てを購入して移住→夫婦死亡→子どもへの財産（不動産）の移転あり→子どもへの経済的負担発生
 
つまり、マイホームの出口戦略とは、子どものいる夫婦がともに亡くなった後、不動産によってかかる子どもへの経済的な負担をどのように解決するかまで、含めて考える必要があるということです。
 

大切なのは「子どもへ、どう財産を渡すか」

超高齢化社会が、これからますます進んでいくと言われています。
 
マイホームについては、購入・メンテナンス・取り壊し・売却・賃貸と検討課題がたくさんありますが、最後に相続という「子どもへの財産の移転」が待ち受けています。ここまで描ききることが、マイホームの出口戦略で、経済的な意味としては「親世代から子世代への資産配分」とも言えます。
 
子どもにとって、移転される財産がプラスの資産になるのか、マイナスの資産になるのかが、その後のお子さんの人生設計にも作用してくるため、できるだけマイホームの出口戦略について事前に検討するようにしておきましょう。
 
執筆者：重定賢治（しげさだ けんじ）
ファイナンシャル・プランナー（CFP)