アパート退去時に「タバコのヤニがひどい」と、クロス張替代“10万円”請求されました。たしかに喫煙してましたが、6年住んだら「経年劣化扱いでタダ」じゃないんでしょうか？
しかし、賃貸物件には「経年劣化」という考え方があり、長く住めば住むほど借主の負担割合は減っていきます。たとえタバコによる汚れがあったとしても、必ずしも全額を負担しなければならないわけではありません。
本記事では、6年居住した場合のクロスの価値や、タバコ汚れに対する費用負担の考え方について解説します。正しい知識を身につけ、納得のいく形で退去精算を進めましょう。
FP1級、CFP、DCプランナー2級
目次
一般的に通常範囲の使用の汚れは入居から6年で残存価値がほぼなくなる
賃貸物件における壁紙（クロス）の価値は、年数が経過するとともに減少していくと考えられています。国土交通省の定義によれば、新品の壁紙は6年経過すると価値が「1円」まで下がります。つまり、入居してから6年以上が経過している場合、壁紙の資産価値はほとんど残っていないのです。
退去の際に壁紙の張り替えを行うとしても、借主が負担するのは現在の価値である「残存価値」の部分に限られます。6年以上住み続けているなら、計算上の負担額はごくわずかな金額で済むはずです。今回のように10万円もの請求が来ている場合、減価償却による価値の減少が正しく計算されていない恐れがあります。
たとえ壁紙に傷や汚れがあったとしても、必ずしも全額を新品価格で弁償する義務はありません。請求書の金額が新品への張り替え費用そのものになっていないか、まずは冷静に確認しましょう。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時の原状回復費用について国土交通省が定めたルールブックです。原状回復という言葉は誤解されがちですが、入居時とまったく同じ新品の状態に戻すという意味ではありません。普通に生活していて自然に発生した汚れや日焼けなどは、貸主（大家）が修繕費用を負担するのが原則です。
ガイドラインには、どこまでが借主の責任で、どこからが貸主の負担になるかが詳しく記載されています。基準を知っておけば、退去費用の請求が妥当かどうかを自分で判断する材料になるでしょう。法的な拘束力までは持ちませんが、裁判などでも判断基準として重視される信頼性の高い資料です。
管理会社との交渉で、「ガイドラインに照らし合わせて確認したい」と伝えるだけでも、相手の対応が変わる場合があります。不当な高額請求から身を守るために、どのような内容が書かれているか一度目を通しておくとよいでしょう。
タバコは通常使用の範囲を超えるので居住者の負担になる可能性がある
タバコによるヤニ汚れや染み付いた臭いは、通常の生活汚れや経年劣化とは区別して扱われます。ガイドラインにおいても、喫煙が原因の汚れは借主の「故意・過失」とみなされ、修繕費用は借主負担となるのが一般的です。そのため、タバコが理由で壁紙を張り替える必要があるなら、費用を請求される可能性自体は否定できません。
しかし、重要な点は、ここでも「6年の減価償却」という考え方が適用される場合が多いということです。たとえ借主の責任で張り替えるとしても、壁紙自体の価値が下がっていれば材料費の全額を支払う必要はないとされています。入居期間に応じた負担割合で計算し、残りの価値分だけを支払えばよいというのが基本的な考え方です。
ただし、臭いを除去するための特殊なクリーニング費用などは、減価償却の対象外になるケースもあります。それでも単なる壁紙の張り替え代として10万円は高すぎる可能性が高く、内訳の精査が必要です。「タバコを吸っていたから全額負担」という相手の主張をうのみにせず、減額の余地を探りましょう。
退去時の請求を抑えるための生活のコツ
退去時の費用を最小限に抑えるには、交渉だけでなく日頃の生活習慣が大きく影響します。
今回の例のようにタバコを吸う場合も、換気扇の下で吸う、空気清浄機を利用するなど、ヤニの付着を少しでも減らす工夫が有効です。日々の積み重ねが、最終的な退去費用の削減に直結します。
特に注意すべき点は、カビやシミの発生を防ぐための手入れです。結露を放置してカビが発生した場合、善管注意義務違反として借主の負担になるケースが多く見られます。こまめな換気や、窓の拭き掃除を習慣にするとよいでしょう。
また、設備に不具合が生じた際はすぐに管理会社へ連絡しましょう。水漏れなどを放置して床が腐食すると、拡大損害として高額な修繕費を請求される恐れがあります。早めの報告がトラブル防止につながるでしょう。
まとめ
賃貸住宅の退去費用におけるクロスの高額請求は、正しい知識を持って交渉すれば減額できる可能性があります。特に6年以上住んでいる場合は、経年劣化による価値の減少を強く主張できることが少なくありません。
タバコによる汚れであっても減価償却の考え方は適用されるため、諦める必要はありません。ガイドラインを武器にして、タバコによる負い目に過剰に萎縮せず、納得のいく精算を目指してください。
出典
国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 に関する参考資料
執筆者 : 高柳政道
FP1級、CFP、DCプランナー2級
