50代が「3000万円」の“中古マンション”に住み替え！ 節約のはずが数年後「一時金100万円請求」「維持費5万円に増加」でショック…“買ってはいけない”中古マンションを見抜くポイントとは
しかし、「今の家賃より毎月の支払いが減るから」と油断して購入すると、10年後に思わぬ落とし穴にはまる危険性があります。管理費と修繕積立金が跳ね上がり、さらには「一時金」としてまとまったお金を請求されるケースが後を絶たないのです。
本記事では、中古マンション購入に潜む「維持費のわな」と、後悔しないための確認ポイントを解説します。
2級ファイナンシャルプランナー技能士
築年数で跳ね上がる！ 管理費・修繕積立金のリアル
マンションを購入すると、毎月のローン返済とは別に「管理費」と「修繕積立金」を支払う必要があります。購入時はこれらが合わせて月2万円から3万円程度に収まっていたとしても、10年後には「月5万円以上」に跳ね上がるのは決して珍しい話ではありません。
その最大の理由は、修繕積立金の多くが「段階増額積立方式」を採用しているからです。これは、新築分譲時の買いやすさをアピールするために当初の金額を安く設定し、数年ごとに段階的に値上げしていく仕組みです。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、現在の修繕積立金において、約47％のマンションがこの段階増額積立方式を採用しています。
また、マンションは築20年、30年と古くなるにつれて、外壁の補修やエレベーターの交換、給排水管の更新など、大がかりで高額な工事が必要になります。
購入して10年後、ちょうどマンション全体が老朽化のピークを迎えるタイミングで、修繕積立金の大幅な値上げが実施され、家計を直撃するのです。
突然の「一時金100万円」請求……なぜ発生する？
毎月の負担が増えるだけでも大変ですが、さらに恐ろしいのが数十万円から100万円規模の「修繕一時金」を突然請求されるケースです。
マンションは通常、12年から15年周期で「大規模修繕工事」を行います。しかし、昨今の建築資材の高騰や人手不足による人件費の上昇により、あらかじめ積み立てていた金額では工事費用が足りなくなるマンションが急増しているのです。
前記の令和5年度マンション総合調査でも、約36％のマンションが「現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足している」と回答しています。工事費用が不足した場合、管理組合（住民の集まり）は金融機関からお金を借りるか、住民から一時金を徴収するしかありません。
その結果、各住戸に対して「不足分として100万円を支払ってください」という決議がなされ、支払えずにマンションを手放さざるを得なくなる高齢者もいるのが実態です。
買ってはいけない中古マンションを見抜く「長期修繕計画」
このような維持費の高騰や一時金の請求による「老後破綻」を防ぐためには、物件を購入する前に「長期修繕計画」と「現在の積立金残高」を必ず確認することが重要です。
長期修繕計画とは、将来いつ、いくらの工事が必要になり、そのために毎月いくら積み立てるべきかを示したマンションの設計図です。不動産会社にお願いすれば、購入前に見せてもらうことができます。以下の3点に注意してチェックしましょう。
・今後、修繕積立金がいくらまで値上げされる予定になっているか
・現在の修繕積立金の残高は、計画通りに貯まっているか（滞納者が多くないか）
・計画の見直しが5年程度ごとに定期的に行われているか
もし、「今後の一時金徴収」が計画にすでに組み込まれていたり、計画そのものが何年も更新されていなかったりする場合は、管理不全の兆候であるため購入を見送るのが賢明かもしれません。
まとめ
3000万円で手頃な中古マンションを手に入れたと思っても、10年後には毎月の維持費が5万円に跳ね上がり、さらに100万円の一時金を請求されるリスクは現実に存在します。
「月々の支払いが安いから」と目先の金額だけで飛びつくのは危険です。中古マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理組合の財務状況が資産価値と日々の生活に直結します。50代からの住み替えを成功させるためには、長期修繕計画をしっかりと読み込み、将来のトータルコストを把握した上で購入を決断しましょう。
出典
国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果
国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン
執筆者 : 高橋祐太
2級ファイナンシャルプランナー技能士
