4人家族で「家賃5万円の都営団地」で暮らす友人がうらやましい！ 先日「年収550万円でも入居できる」と聞きましたが、実は“ある程度の収入”があっても問題ない？ 入居基準と所得上限を確認
本記事では、高校生以下の子どもが2人いる4人家族を例に、都営住宅の所得制限の仕組みと、入居基準をクリアできる具体的な計算式を解説します。
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都営住宅の4人家族の所得上限とは？
都営住宅は、低額な家賃で提供される公的な住まいのため、入居には厳格な所得制限が設けられています。東京都住宅供給公社の基準では、4人家族の場合、原則として世帯全員の年間所得の合計が303万6000円以下です。
ただし、高校生以下の子どもがいる世帯などに適用される特別区分であれば、上限は370万8000円以下まで引き上げられます。それでも、年収550万円もあったら無理ではないかと思うかもしれませんが、年間所得は給与収入（額面年収）ではありません。
「所得」は総支給額から給与所得控除を差し引いた金額であるため、500万円前後でも入居できる可能性があるのです。
世帯年収550万円の片働き・共働きのシミュレーション
実際に年収550万円世帯の所得を計算し、夫1人が働き、妻が専業主婦である片働きパターンと、夫婦共働きのパターンで入居条件をクリアできているか確認してみましょう。
夫1人の働き手で年収550万円の場合
まずは夫が1人で働き、妻が専業主婦である片働きの4人家族のケースです。額面年収550万円の会社員の給与所得を算出します。
控除額は「550万円✕0.2＋44万円」で154万円となります。夫の所得は550万円－154万円＝396万円です。
夫1人のみで年収550万円の場合、所得は約396万円となります。特別区分（子どもがいる世帯）の所得上限は370万8000円以下であるため、このケースでは所得が上限を約25万円オーバーしており、原則として入居条件を満たしていません。
妻がパートで働く共働き世帯で世帯年収550万円の場合
同じ世帯年収550万円でも、夫婦共働き世帯の場合は結果が変わるのでしょうか。仮に、夫の年収が450万円、妻のパート収入が100万円だとします。審査では、全員の所得を別々に計算してから合算します。
夫の年収450万円の所得を計算すると、控除額は450万円✕0.2＋44万円＝134万円、夫の所得は450万円－134万円＝316万円です。
次に、妻のパート収入100万円の所得を計算します。この場合の給与所得控除は一律65万円のため、100万円－65万円＝35万円です。
よって、夫婦で合計した世帯年間所得は351万円となり、特別区分の所得上限である370万8000円以下を下回ります。収入を分散している共働き世帯であれば、入居条件をクリアできる計算になりました。
入居後に年収アップした場合の注意点
入居条件はクリアしたけれど、年齢が上がるに連れて年収も上がっていく可能性があります。都営団地は所得制限が設けられている関係から、使用料（家賃）や条件が厳しく管理されているため、注意が必要です。
まず、使用料は年間所得金額によって決まります。そのため、年収が基準ギリギリでクリアした場合、最も高い区分での費用がかかることを覚えておきましょう。
また、認定所得月額によって認定が変わる可能性があります。認定所得月額は「（世帯全体の合計所得金額－38万円✕名義人を除いた家族人数－特別控除額）÷12ヶ月」で計算が可能です。
また、3年以上入居し続けた間に所得月額が入居収入基準（特別区分で4人家族の場合は30万9000円）を超えてしまった場合には「収入超過者」となり、部屋を明け渡さなければなりません。そのまま住み続けた場合には、割増使用料が加算されてしまいます。
また、5年以上入居し続けた際に2年間継続して認定所得月額が明渡基準（認定所得月額31万3000円）を超えた場合、「高額所得者」となって明渡請求の対象者となります。基準額は特別区分でも同額です。
同時に、使用料は周辺の民間賃貸住宅の家賃並みの金額に引き上げられます。入居条件をクリアしてもその後の昇給で退去を求められる可能性があるため、入居申し込み前に検討しておきましょう。
年収550万円でも入居できるが、昇給時に注意
年収550万円の4人家族でも、世帯の働き方次第では都営団地に入居できるチャンスはあります。夫1人の片働きで年収550万円の場合は所得が上限をオーバーしますが、夫の年収が450万円、妻のパート収入が100万円といった共働き世帯であれば、夫婦それぞれの所得控除が適用されるため、入居基準が満たせます。
ただし、昇給などによって年収が上がれば、所得月額が基準額を超えると割増使用料が加算されたり、明渡請求を受けたりする恐れがあります。なんとか入居しても、すぐに明け渡たしを求められる可能性も念頭に置きながら、申し込みを検討してみてください。
出典
東京都住宅供給公社 所得基準表
国税庁 No.1410 給与所得控除
東京都住宅供給公社 使用料のしくみ
東京都住宅供給公社 4-4 収入超過者・高額所得者に対する措置
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
