4月から家賃が「月10万円→12万円」に上がって生活が苦しい…「都営住宅」に住む友人夫婦は家賃が「月5万円」らしいのですが、年収「450万円」程度のわが家でも申し込めるのでしょうか？
本記事では、賃貸市場の動向をふまえながら、都営住宅の家賃はどの程度の水準なのか、年収450万円程度の世帯でも申し込みの対象となるのかについて整理します。また、入居を検討する際に確認しておきたいポイントについても解説します。
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賃貸住宅の平均募集家賃は全国的に上昇傾向にある
アットホーム株式会社の調査によると、賃貸住宅の募集家賃は全国的に上昇傾向が続いています。エリア・間取り・面積を問わず、調査対象となった多くの物件で前年同月の水準を上回るケースが目立っている状況です。
この背景には、建築資材の高騰や人件費の上昇、都市部への人口集中など、複数の要因があると考えられます。特に都市部では、新規物件の高額な家賃設定が地域全体の平均賃料を引き上げる傾向があります。
このような市場環境により、契約更新のタイミングで家賃が2万円程度値上がりするといったケースも、決して珍しくないようです。
「都営住宅」は家賃低廉なケースも多いが入居には条件あり
都営住宅には「家賃が安い」というイメージを持つ人もいるでしょう。しかし、実際の家賃は世帯の所得額や住宅の規模、築年数、立地条件などによって大きく異なるのが実情です。
東京都住宅政策本部公式サイトに掲載されている参考例では、2人世帯で練馬区の南田中アパート（練馬区石神井町1-1※昭和59年度建設・3DK）の場合、使用料（家賃）は世帯の所得額によって3万300円～6万6600円となっています。掲題の10万円のおよそ半額相当の使用料の世帯の所得額は以下のように記されています。
・世帯の所得額：204万8001円～227万6000円
・家賃：5万200円
もっとも、都営住宅には所得基準が設けられており、一定水準以下の所得であることが入居条件のひとつです。そのため、仮に掲題の方が2人世帯で年収450万円程度の場合、各種控除の状況にもよりますが、所得基準を満たさず、申し込み対象とならない可能性もあります。
また都営住宅は、「定期募集」「毎月募集」「随時募集」の3形式で募集されており、応募可能となる条件は募集対象世帯によって異なります。随時募集は先着順ですが、定期募集や毎月募集では、抽せん方式またはポイント方式が採用されています。
ポイント方式では、住宅状況申告書に記載された項目により、住宅困窮度を判定し、高い方から順に資格審査対象となります。そのため、希望の住宅に即入居できるとは限らない点に注意しましょう。
都営住宅の家賃は所得や家族構成によっても変わる
都営住宅の使用料は固定ではなく、世帯の所得額（収入階層）に応じて細かく設定される仕組みがとられています。前述のとおり同じ間取り・同じ団地の住宅であっても、所得が低い世帯ほど低い家賃が適用される仕組みとなっています。
家賃の決定には所得金額だけでなく、家族構成（単身・高齢世帯・子育て世帯など）、住宅の広さ、設備、築年数、立地条件といった要素も影響します。
さらに注意したいのが「収入超過者」の扱いについてです。入居後に収入が一定基準を超えた場合は、段階的に家賃負担が増加するほか、基準を大幅に超え続けると明渡請求の対象となる場合もあります。
そのため都営住宅は、常に民間より安く住める場所ではなく、個々の経済状況や属性に応じて負担額が変動するセーフティーネットとしての性質が強い住宅制度といえるでしょう。
まとめ
民間の賃貸家賃が上昇する中、固定費を抑えたい世帯にとって都営住宅は魅力的な選択肢のひとつです。しかし一定以上の所得がある場合は応募できなかったり、入居後に収入が増えると家賃が増額されたりする仕組みがあることも理解しておかなくてはいけません。
都営住宅への入居を検討する際は、まず募集期日と世帯の所得基準を事前に確認し、募集要項に定められた家賃算定の仕組みを把握することから始めましょう。
出典
アットホーム株式会社 2026年3月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向
東京都住宅政策本部
東京都住宅供給公社 家族向・単身者向 年4回 定期募集 募集方法
東京都住宅供給公社 家族向 随時募集 使用料のしくみ
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
