知人が定年後「熱海のリゾートマンション」を“100万円”で購入！「老後の家賃を節約」と思いきや、結局30年で“2000万円以上”払うことに!? 管理費・修繕積立金が「家賃並み」な理由
「家賃を払い続けるくらいなら、100万円の格安リゾートマンションを買って悠々自適に暮らしたい」と考える人もいるでしょう。しかし、この選択には見落としがちな維持費の負担が潜んでいます。
本記事では、格安リゾートマンション購入のリスクや、「負動産」となる可能性、さらに賃貸との損益分岐点について解説します。
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目次
なぜ「100万円」で買えるのか？ 安さの裏に潜む高額な維持費
熱海などのリゾート地にあるマンションが、「100万円」といった自動車よりも安い価格で売りに出されているのには理由があります。それは、毎月の維持費が高額になるケースが少なくないためです。
国土交通省による2023年度の「マンション総合調査」によると、マンションの平均的な管理費は月／戸当たり平均1万7103 円、月／戸当たり修繕積立金は平均1万3378 円です。おおよそ、月合計3万円ほどかかるのが目安となります。
一方、リゾートマンションには、温泉大浴場やプール、広大な敷地など、一般的なマンションにはない共用施設が備わっていることがあります。
これらの維持管理費や修繕積立金、温泉使用料などが高額になり、物件価格は100万円でも「管理費と修繕積立金などで毎月5万～7万円かかる」というケースも見られます。購入価格の安さだけに注目すると、入居した翌月から賃貸住宅と変わらない、あるいはそれ以上の固定費負担を抱えることになりかねません。
「家賃を払うほうがマシ？」30年間の損益分岐点シミュレーション
毎月6万円の維持費がかかるリゾートマンションを購入した場合と、同じく月6万円の家賃で賃貸物件に住んだ場合を比較してみましょう。60歳から90歳までの30年間住み続けると仮定します。維持費または家賃の総額は、「6万円×12ヶ月×30年＝2160万円」となります。
リゾートマンションの場合、維持費だけで2160万円かかるうえ、固定資産税や室内リフォーム費用も自己負担です。さらに注意したいのが、将来売却したくなった際に買い手が見つからない可能性です。
売却できなければ、毎月の維持費負担だけが残り、相続人に引き継がれる「負動産」となるリスクがあります。一方、賃貸住宅の場合も同じく2160万円の家賃を支払うことになりますが、給湯器など設備の修繕費は原則として貸主負担です。
また、ライフスタイルの変化に応じて住み替えができる自由があります。老後の住まいに柔軟性を求める人にとっては、賃貸の身軽さは大きなメリットとなるでしょう。
本当に「狙い目」になる3つの条件とは？
だからといって、すべての格安リゾートマンションが避けるべき物件というわけではありません。次の条件を満たす場合は、購入を検討する余地があります。
維持費が比較的安い物件であること
目安として、管理費と修繕積立金の合計が月2万円以下であり、将来的な大幅値上げのリスクが低いケースです。
リゾートマンションは築年数の経過とともに維持費が上昇することが多いため、購入前には修繕履歴や長期修繕計画を確認しましょう。修繕積立金が十分に確保され、管理組合が健全に運営されている物件は比較的安心です。
立地の不便さを受け入れられること
リゾート地は坂道が多く、公共交通機関が十分ではない地域も少なくありません。現在は車を運転できても、将来的に免許を返納した場合に生活が成り立つかを考えておく必要があります。
マンション専用の送迎バスの有無や、スーパー・病院へのアクセス、ネットスーパーの利用可否なども事前に確認しておきたいポイントです。
資産価値を期待しないこと
将来的に値上がりや売却益を期待するのではなく、「老後を快適に過ごすための住まい」と割り切れる場合です。
また、相続時に家族へ負担を残さないためにも、自分が元気なうちに売却や処分を行う方針を検討しておくことが重要です。いわゆる「出口戦略」を事前に考え、家族とも共有しておきましょう。
維持費などを考慮したうえで判断しよう
100万円の格安リゾートマンションは魅力的に見えますが、温泉やプールなどの共用施設を維持するため、管理費や修繕積立金が毎月5万～7万円にのぼるケースもあります。
仮に月6万円の維持費を30年間支払うと総額は2160万円となり、さらに固定資産税やリフォーム費用も発生します。加えて、将来売却できない場合には、相続人に維持費負担を残す「負動産」となる可能性もあります。
そのため、「家賃を払いたくない」という理由だけで購入を決めるのは、慎重に検討したほうがよいでしょう。
購入を検討する場合は、維持費が比較的低く、管理状態が良好であることを確認したうえで、資産価値を期待せず、自身の老後を快適に過ごすための住まいとして考えることが重要です。
出典
国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
