退去時に「敷金ゼロ」の部屋で原状回復費「22万円」を請求されました。普通に住んでいただけでも払うものですか？
今回のケースは敷金ゼロの物件に住んでいるため、初期費用はおさえられたようですが、退去の際に、原状回復の名目で多額を請求されるトラブルに巻き込まれています。
本記事では、退去時の原状回復費をめぐるトラブルについて解説します。
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目次
退去費用22万円、言われたまま払うべき？
今回のケースの場合、原状回復の名目で22万円を支払う必要があるかどうかは、一概にはいえません。
相談者本人は「普通に住んでいただけ」と発言しています。仮にこの言葉通り、借りていた部屋に大きなダメージを与えなかったのであれば、費用を負担せずに済む可能性があります。
「原状回復」は新品に戻すことではない
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復の定義は次の通りです。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
上記の定義に当てはまるようなダメージを物件に与えてしまった場合、その修繕費用は借り主の負担となる可能性が高いです。
ここで注目すべきポイントは「通常の使用を超えるような使用」の文言です。誰かが部屋に住んでいれば、経年変化や多少の損耗などが発生します。
例えば、家具を長年設置していたことで床やカーペットが多少へこんでしまったり、畳が変色したり、わずかな画鋲跡が残ったり、建具が通常の開閉で摩耗していたりといったダメージが該当するでしょう。
このような、通常使用によるダメージを修繕する費用は、一般的に賃料に含まれます。原状回復とは、借り主が借りた当時の状態に戻すことではありません。よって今回のケースにおいて、原状回復費22万円を負担すべきかどうかは、一概に判断できないと考えられます。
通常の使用による汚れと借り主負担の境目
退去後に、クロスの全面張り替えやハウスクリーニング、床の傷の補修などが必要になった際に、どこまで借り主負担になり得るのかを事前に知っておくことが大切です。
前述の通り、通常の使用による損耗や経年劣化によるダメージは原状回復の対象外ですが、借り主の不注意やメンテナンスの不備によるダメージは対象になってしまう場合があります。
具体的には次のような例が当てはまるでしょう。
・タバコのヤニ汚れや臭い
・掃除をほとんどしなかったことによる頑固な水アカやカビ、油汚れ
・壁に何かを掛けるために開けた大きな釘穴やネジ穴
・飲料をこぼして放置した際にできたシミ
・引越しや模様替えでできた壁の穴や引っ掻き傷
・ペットが付けた傷や臭い
「普通に住んでいただけ」であっても、タバコやペット、メンテナンス不足によるダメージは、借り主の問題とみなされやすいため、注意が必要です。
見積書で確認したい項目
貸し主から原状回復費用を求められた場合は、見積書や請求書を見せてもらい、以下の点を確認しましょう。
・費用の具体的な内訳が記されているか（何にどれくらいかかるか）
・相場と乖離しすぎていないか
・関係ない費用が含まれていないか（共用部分の工事費や新しい装飾品の取り付けなど）
前述の通り、借り主の負担になるものとならないものがあります。借り主の負担にならないと考えられるものが含まれている場合は、その点を指摘できます。また借り主負担になるものについても、相場からかけ離れた見積内容になっている場合は、代替案を提示できるかもしれません。
入居時・退去時の写真がトラブルを防ぐ
原状回復の費用が、借り主と貸し主どちらの負担になるかを判断するためには、入居時の状態と退去時の状態を写真で比較することが有効です。
シミや汚れ、傷が、住み始める前に付いていたものなのか、それとも現在の住人が付けたものなのかが明確になると、「やった・やってない」のトラブルを避けやすいでしょう。
国土交通省は、入退去時に記録しておくべき確認リストを公開しています。損耗や交換年月、具体的な状況を記載しておくと、退去時に問題を防ぎやすいです。
通常の使用によるダメージは原則として借り主の責任にならない
国土交通省のガイドラインによれば、原状回復とは借りる前の状態に戻すことではなく、通常使用で付いた汚れや傷について、借り主が責任を負わないケースが多いです。
ただし、借り主が通常の使用と考えていても、実際には借り主の不注意や手入れ不足とみなされ、原状回復費用を負担するケースもあります。トラブルを防ぐために、入居時と退去時の両方で物件状態をチェックしておくことが大切です。
出典
国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
