地方移住を考えて「300万円」の空き家を見に行ったら、屋根や水回りの修繕が必要と言われました。物件価格が安くても、結局は新築より高くつくことがあるのでしょうか？
では、300万円の空き家でも、修繕費を加えると新築住宅より高くなることがあるのでしょうか。本記事で、空き家を購入するときに確認したい費用と、予算オーバーを防ぐポイントを見ていきましょう。
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目次
300万円の空き家を購入する前に知っておきたい費用
空き家を購入するときは、「物件価格が300万円だから、必要な費用もその程度」と考えないことが大切です。実際には、物件価格のほかに修繕費や登記費用、仲介手数料などさまざまな費用が発生します。
特に確認しておきたいのが、長期間使われていなかった住宅の状態です。外から見ただけでは問題がなさそうでも、雨漏りによって屋根の下地が傷んでいたり、給排水管の劣化が進んでいたりすることがあります。
また、シロアリ被害や基礎の傷み、古い電気配線などが見つかると、追加の修繕工事が必要になることもあるでしょう。このように、300万円で購入できる空き家でも、その金額だけで暮らし始められるとはかぎりません。
物件価格だけを見るのではなく、修繕費や各種手続きにかかる費用まで含めて、「実際に住める状態にするまでの総額」で考える必要があります。
空き家の修繕費が大きくなりやすいポイント
空き家の修繕費が膨らみやすい代表的な箇所として、屋根や水回りが挙げられます。劣化の程度によって工事内容が変わるため、想定していた以上に費用がかかることも少なくありません。
例えば屋根の場合、塗装だけで済む場合と、既存の屋根材を撤去して葺き替える場合では費用が大きく異なります。住宅の大きさや屋根材によって差がありますが、30坪程度の戸建てでは、葺き替えに100～200万円ほどかかるケースもあります。
また、水回りも費用がかさみやすい部分です。キッチン、浴室、トイレ、洗面台をまとめてリフォームする場合、設備のグレードや工事内容によって異なるものの、200～300万円前後になることもあります。配管の劣化が進んでいて交換工事が必要にあれば、さらに費用が増える可能性も考えておきましょう。
仮に300万円の空き家を購入し、屋根の修繕に150万円、水回りの交換に250万円かかったとすると、物件価格と合わせて700万円になります。そこへ断熱工事や耐震補強、外壁などの修繕が加われば、総額が1000万円を超えることも考えられるでしょう。
もちろん、新築住宅にも土地代や建築費が必要なため、空き家のほうが必ず高くなるというわけではありません。
ただし、大規模な改修が必要な空き家と、土地が安い地域に建てる小規模な新築住宅を比べた場合、想定していたほど価格差が開かないことがあります。条件によっては、空き家の購入・修繕にかかる総額が新築を上回る可能性もあるため、物件価格だけで判断しないことが大切です。
購入後の想定外の出費を防ぐために確認したいこと
購入後の予算オーバーを防ぐには、購入を決める前に建物の状態をできるだけ詳しく確認しておくことが大切です。見た目だけでは分からない劣化が隠れていることもあるため、専門家によるチェックを検討するとよいでしょう。
その際に活用できるのが「建物状況調査（インスペクション）」です。これは、住宅の状態について一定の知識を持つ専門家が、基礎や外壁の劣化、雨漏りの有無などを調べるものです。調査によって修繕が必要な箇所を把握しやすくなるため、購入後にどの程度の費用がかかりそうかを考える材料にもなります。
調査結果が分かったら、リフォーム会社などから修繕の見積もりを取りましょう。その際は、「入居前に必要な工事」と「今後必要になる可能性がある工事」を分けてもらうと、優先順位を整理しやすくなります。
すべてを一度に直す必要がない場合は、時期を分けて工事することで資金計画も立てやすくなるでしょう。また、自治体によっては、移住者や空き家の購入者を対象に改修費の一部を補助する制度を設けている場合もあります。
対象工事や補助額は地域によって異なるため、移住候補地が決まった段階で自治体の窓口や公式サイトを確認しておくと安心です。利用できる制度があれば、自己負担を抑えながら必要な修繕を進めやすくなるでしょう。
空き家は物件価格ではなく修繕費を含めた総額で判断しよう
空き家は物件価格が安くても、屋根や水回りなどの修繕費が大きくかかると、新築との差が小さくなったり、総額で上回ったりする場合があります。そのため、購入価格だけで判断せず、修繕費や登記費用、仲介手数料なども含めて考えることが大切です。
購入前にはインスペクションを活用し、必要な工事の見積もりを確認しておくと購入後の予算オーバーを防ぎやすくなります。自治体の補助制度も調べながら、無理のない資金計画を立てて購入を検討しましょう。
出典
国土交通省 既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
