築40年以上の賃貸アパートの給湯器が古く交換することになりそうです。設備が新しくなったことを理由に、次の更新時に家賃を上げられることはあるでしょうか？
賃貸住宅の設備交換と家賃の変更には、それぞれ異なる考え方があります。本記事では、どのような場合に家賃の値上げが考えられるのか、更新時に値上げを提示された場合の対応とあわせて解説します。
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給湯器を交換したら家賃も上がる？ 設備交換と値上げの関係
築年数が長い賃貸アパートで、古くなった給湯器を新しいものに交換したとしても、それだけを理由に家賃が上がるとはかぎりません。国民生活センターでは、エアコンや給湯器など入居時から設置されている機器に故障などが生じた場合、賃貸住宅を使用するために必要な修繕は、原則として貸主が行うものと案内しています。
例えば、長年使用した給湯器が寿命を迎え、お湯が出なくなったため新品へ交換するケースです。このような対応は、住宅設備を問題なく使える状態に保つための修繕と考えられます。
そのため、「20年前の給湯器から新品に交換したので、来月から家賃を5000円上げます」といった形で、設備交換にかかった費用をそのまま家賃に上乗せできるとはかぎりません。
一方で、これまでより高機能な設備を導入するなど、物件の利便性や価値が大きく向上した場合には、その事情を踏まえて貸主から家賃の見直しを提案される可能性はあります。値上げを提示された際は、金額だけで判断せず、その理由や周辺の家賃相場なども確認するとよいでしょう。
更新時における家賃見直しの判断基準
賃貸住宅の家賃については、借地借家法第32条に「借賃増減請求権」が定められています。同条では、土地や建物にかかる税金などの負担が変わった場合、土地・建物の価格や経済事情が変動した場合、近隣の同じような物件と比べて家賃が不相当になった場合などには、将来に向かって家賃の増減を請求できるとされています。
例えば、長期間にわたって家賃が据え置かれ、周辺にある同程度のアパートが月8万円程度である一方、その部屋だけ月6万円というケースが考えられます。
このような場合は、周辺相場との差などを根拠として、貸主から値上げが求められることがあります。そのため、家賃の見直しでは「給湯器を交換したかどうか」だけではなく、現在の家賃が物件の状況や周辺相場などと比べて適正かどうかも重要です。
なお、契約書に一定期間は家賃を増額しない旨の特約がある場合は、その内容が優先されます。値上げの話が出た際に慌てないためにも、あらかじめ賃貸借契約書を確認しておくとよいでしょう。
更新時に家賃の値上げを提示された際の対応手順
契約更新の案内とあわせて家賃の値上げを提示された場合は、すぐに新しい条件へ同意せず、まず値上げの理由を確認することが大切です。国民生活センターでも、家賃の値上げについて連絡を受けた場合には、契約書にある賃料改定の規定を確認したうえで、貸主や管理会社へ値上げの理由や根拠を問い合わせるよう案内しています。
例えば「給湯器を新しくしたため」という説明だけであれば、なぜその交換によって家賃をいくら上げる必要があるのか、具体的な理由を確認するとよいでしょう。その際は給湯器の交換以外にも、周辺の家賃相場や固定資産税の負担などが値上げの根拠として挙げられていないか確認することが大切です。
値上げに納得できない場合は、その場で更新契約書に署名せず、貸主や管理会社と話し合いましょう。一度、値上げ後の家賃に同意して契約を締結すると、後からその同意を取り消すことは難しくなる場合があるため注意が必要です。
当事者同士の話し合いで解決できない場合は、消費生活センターなどの相談窓口を利用する方法もあります。それでも解決が難しい場合は、法テラスや弁護士などの専門機関に相談し、今後の対応を検討するとよいでしょう。
設備交換と家賃の値上げは分けて考えよう
古くなった給湯器を新しいものへ交換したとしても、それだけを理由に家賃が上がるとはかぎりません。家賃の見直しでは、周辺の家賃相場や経済事情、固定資産税などの負担も判断材料になります。
更新時に値上げを提示された場合は、契約書の内容を確認したうえで、貸主や管理会社に理由や根拠を尋ねることが大切です。納得できないときは話し合いを行い、必要に応じて消費生活センターや法テラスなどの相談先も活用しましょう。
出典
独立行政法人国民生活センター 賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！
デジタル庁 e-Gov 法令検索 借地借家法 第三十二条（借賃増減請求権）
独立行政法人国民生活センター 消費者トラブルFAQ 【賃貸住宅】家賃を値上げすると連絡があった。どうすればよいか。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
