借り換えで失敗しないために気を付けておきたいことって？

住宅ローンにおいて、固定金利から変動金利への変更、もしくはその逆などさまざまな理由で借り換えを考える方は多いと思います。とはいえ、借換時には新規契約の時と同様に審査や諸費用がかかるため、慎重に行う必要があります。
 
今回は借り換えで失敗しないためのチェックポイントについて解説します。

借り換えの失敗例

借換時にありがちな失敗とは、どのようなものなのでしょうか。一例を紹介します。
 
■通ると思っていた審査に通らなかった
これは借換時に一番起こりやすい失敗例です。最初に住宅ローンを組んでから借り換えを申し込むまでの間に、収入減や転職があった場合や、信用事故を起こしたことが原因で、借り換えの審査に通らないケースがあります。
 
また、見逃してはいけないのが、借り換えの前に病気をしたなどで健康上の問題から団体信用生命保険に加入できず、審査に通らないというケースです。そのほか、審査に通らなかった原因としては、担保となる物件の価値が下がったことなども挙げられます。
 
■金利だけに注目して借り換えを申し込んだ
借り換えの際、シミュレーションサイトなどを利用し、金利の低下によってどのくらい総返済額を下げることができるのかをチェックする方は多いと思います。ただ、気をつけていただきたいのは、借換時には諸費用がかかるということです。
 
したがって、諸費用を合算した金額でシミュレーションを行うことが大切です。諸費用を合算すると、結局そこまでの総返済額削減効果が得られないということになれば、借り換えを行う意味がありません。
 
■審査期間中に金利が変わってしまった
住宅ローンの金利は、融資が実行される月の金利が適用されます。借り換えに限りませんが、審査が長引いたり、もしくは審査中に月をまたいだりした場合には、借り換えを申し込んだ時の金利よりも高くなってしまうことがあります。
 
■金利の仕組みを理解しておらず、のちに金利が上がった
金利の仕組みを十分に理解しないまま、目先の金利の低さのみを重視して変動金利や期間固定金利を選択し、金利上昇リスクが加味できていないケースもよく見られる失敗例です。
 
変動金利は半年に1度金利が見直されますし、固定期間選択型であれば、固定期間終了後に金利が上昇するリスクも考えておかなければなりません。
 
■団体信用生命保険の保障内容が変わった
住宅ローンを申し込む際に加入する団体信用生命保険の内容は、取り扱う金融機関によって異なります。借り換えによって金融機関を変えたことで、疾病特約などの保障がなくなることがあります。
 
場合によっては、なくなった保障部分は一般の生命保険で補う必要があるケースも考えられ、その保険料の負担も考えなくてはなりません。
 
■繰上げ返済の使い勝手が悪くなった
ある程度まとまった資金が用意できた際、繰上げ返済を行うことで支払利息の負担を削減できます。最近では繰上げ返済の手数料を無料としている金融機関が大半です。
 
しかし、無料となる条件についてきちんと把握しておらず、最低返済額が以前借りていた金融機関よりも高く設定されていたり、事前に連絡したりしなければならないなどの条件が付くことで、使い勝手が悪くなるというケースがあります。

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住宅ローンを借り換える際のチェックポイント

上に挙げた失敗例を考慮したうえで、住宅ローンの借り換えにおけるチェックポイントについて解説します。
 
■複数の金融機関で比較する
借り換えに伴う諸費用や団体信用生命保険の内容、さらに繰上げ返済の手数料・返済する際の条件は、金融機関によって異なります。したがって、借り換えを検討する際には、必ず複数の金融機関で比較検討することが大切です。
 
■信用事故を起こしていないか確認する
借り換えに限ったことではありませんが、住宅ローンの審査では、住宅ローンだけでなく他のローンの返済状況についても審査されます。フリーローンやカードローンなどで延滞が続いた場合は、事故情報として信用情報機関にその情報が登録されます。
 
登録される期間は、その事故の内容によって異なりますので、心当たりがある方やまだ情報が残っているのか不安に思う場合は、信用情報機関に情報開示の請求を行い、確認しておきましょう。
 
■健康状態に問題がないか確認する
借り換えにおいて、審査に影響がない健康状態であるかどうかを確認することは重要なポイントです。
 
直近の健康診断結果や病院の通院歴などを確認するとともに、持病がある方は、借換先の金融機関の住宅ローンに持病があっても、加入できる団体信用生命保険が用意されているかどうかを確認しておくようにしてください。
 
■変動金利の仕組みをきちんと理解しておく
変動金利の場合、「5年ルール」や「125％ルール」が適用される金融機関が一般的ですが、最近では、そのようなルールを適用しない金融機関も出てきています。
 
そのような金融機関を利用すると、金利上昇の局面においては、半年ごとの見直し時に、金利上昇分に応じて月々の返済額が増加していくことになります。
 
金利プランの仕組みと、金融機関のプランの特徴を十分に理解して申し込むことが大切です。
 

住宅ローン控除の適用期間中は要注意

住宅ローン控除の適用期間中に借り換えを行う際には、借り換えた後のローン返済期間についてもチェックすることを忘れないようにしましょう。住宅ローン控除の適用を受けるためには、返済期間が10年以上あることが要件となっています。
 
借り換えることによって返済期間が10年を下回った場合は、要件を満たさないことになり、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。
 
例えば、借り換えによって金利が大きく下がるケースで、毎月の返済額が変わらないように設定する場合、その分返済期間は短くなります。借り換え後の返済計画についても、このような見落としがないようにきちんとチェックしておきましょう。
 

住宅ローンの借換時に借入額が減額される可能性がある？

住宅ローンの借入額は、年収における年間のローン返済額の割合（総返済負担率）によって決まります。年間のローン返済額には、住宅ローン以外のローン返済額も含まれます。
 
総返済負担率の目安は金融機関によって異なりますので、場合によっては、借り換えを行うことによって借入額が減少することがあります。例えば、住宅購入後に車を購入し、そのローンの返済も抱えているなど、自身の総返済負担率が高くなっている場合も要注意です。
 
このような場合、借り換えによって借入額が申込時の残債（借り換え前のローン残高）よりも低くなってしまう可能性も否定できません。その場合の不足分は借り換えの際に一括返済する必要が出てくることから、その費用の捻出ができるかどうかも考えなければならなくなります。
 

まとめ

金利低下の局面において、借り換えを考える人が多く見られます。特に、固定金利から変動金利への借り換えを考える方が多いと思いますが、変動金利ならではのメリットそしてデメリットがあることもきちんと理解しておく必要があります。
 
また、住宅ローンを契約した当初から収入状況などが変わっていたり、借り換えまでの間に大きな病気をしたりした場合には、まず借換先の金融機関の審査に通るかどうかの事前チェックも怠らないようにしましょう。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員