変動金利と固定金利はどう違う？

住宅ローンを申し込む際に、どの金利プランにするか悩ましいところです。現在の低金利下において、固定金利よりも金利の低い変動金利を選択する人もいらっしゃるかもしれませんが、長期間にわたり返済を続けていくにあたり、金利の動向を予想することは容易ではありません。
 
今回は変動金利、そして固定金利の特徴を解説するとともに、それぞれの金利タイプがどういう方に向いているかについても紹介します。

変動金利とは？

変動金利とは、返済期間中、半年ごとに金利が見直される金利プランです。半年ごとに金利が見直されるものの、現在多くの金融機関では「5年ルール」そして「125％ルール」が適用されます。
 
「5年ルール」とは、半年ごとに金利が見直されたとしても、5年間は毎月の返済額が変わらないというもので、「125％ルール」とは6年目以降に変更される返済額について、変更前の125％を超えることはないというルールです。
 
ただし、最近ではこの「5年ルール」や「125％ルール」を採用していない金融機関も出始めていますので、申し込みの際に確認することを忘れないようにしましょう。
 

■変動金利のメリット

固定金利に比べて金利が低いことが、変動金利の最大のメリットです。ただし、利率は金融機関や適用時期によって異なりますので、よく確認するようにしましょう。
 
また、金利低下の局面においては、見直された金利に応じて毎月の返済額が減少することもメリットといえるでしょう。
 

■変動金利のデメリット

一方、金利上昇の局面においては、金利上昇リスクを負うことになることがデメリットです。金利が上昇すると返済額が増加するという特徴であるがゆえに、将来にわたって返済計画が立てにくいということもデメリットといえるでしょう。
 

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固定金利とは？

固定金利には、期間選択型と全期間固定型の2種類が存在します。期間選択型とは、借入開始から2年、5年、10年といった期間を選択し、その間は固定金利が適用されますが、その後は変動金利に移行する形が一般的です。金融機関によっては、固定金利の期間が終わった時に再度金利タイプを見直すこともできます。
 
全期間固定型とは、その名のとおり借入当初の金利が完済までずっと適用されるというものです。
 

固定金利（期間選択型）のメリット・デメリット

期間選択型の固定金利は、固定金利の期間が長いほど金利が高くなるというデメリットがあります。また、固定期間終了後は通常の変動金利のような125％ルールは適用されないことから、金利上昇の局面においては毎月の返済額が一気に多くなるという点にも気をつける必要があります。
 
ただ、今後数年の間に教育資金などのまとまった出費が予定されている場合には、選択した期間は毎月の返済額が変わらないことから、変動金利に比べると返済計画が立てやすいかもしれません。
 

■固定金利（全期間固定型）のメリット・デメリット

全期間固定金利型のメリットは、借り入れから完済まで金利が変わらず、毎月の返済額も変わらないことから、ローン契約中にわたって返済計画が立てやすいことです。ただ、変動金利や期間選択型の固定金利と比べると金利が高い傾向にあることはデメリットといえるでしょう。
 

住宅ローンの適用金利はどのようにして決まる？

金利プランを選んだとしても、実際にその金利が適用されるわけではありません。住宅ローンの金利の表示には以下の3つがあり、それぞれの意味をきちんと理解しておく必要があります。
 

■基準金利

市場の状況を基に金融機関が独自に決めているものです。店頭金利ともいわれています。
 

■優遇金利

金融機関の定める条件を満たした人に対して、基準金利から金利を引き下げてもらえるものです。引き下げ金利といわれることもあります。引き下げの幅は、住宅ローンを利用する人の属性や取引金融機関の利用状況によって変わります。例えば、年齢や収入、さらには引落口座として利用しているなどにより優遇される場合があります。
 

■実質金利

住宅ローンを申し込み、融資が実行される際に適用される最終的な金利のことをいいます。適用金利ともいわれています。
 
優遇金利や適用金利は、その金利が借入期間中ずっと続くものと、借入後の数年間など期間が決められているものもあります。金融機関によって対応が異なりますので、その金利がいつまで適用されるのかきちんと確認しておくようにしましょう。
 

金利プランを選ぶ際の注意点

金利プランを選ぶ際、重要なことは「その金利プランで返済を続けることができるのか」ということです。以下に金利プランを選ぶ際の注意点についてまとめておきます。
 

■変動金利を選ぶ際の注意点

金利が上がった際の返済額の増加によっては、返済が困難になるケースも考えられます。今後住宅ローンの返済以外の支出が予定されている方で、貯蓄にゆとりがない場合は十分に注意する必要があります。
 

■固定金利（期間選択型）を選ぶ際の注意点

固定金利選択期間中は、金利の変動がないため返済額が増える心配はありません。しかし、選択期間終了後に金利が上昇しており、返済額が増加する恐れがある場合は、固定期間終了後に再度金利プランを選択できるか確認しておく必要があります。また、再度金利プランを選択する時期についても併せて確認しておくことをお勧めします。
 

■固定期間（全期間固定型）を選ぶ際の注意点

返済額が変わらないことから返済計画が立てやすい反面、金利が他の金利プランに比べて高く設定される傾向にあります。
 
毎月の返済額と今後のライフイベントを確認し、その額で支払いを続けていけるのかどうかを考えることが大切です。返済額が変わらないからといってギリギリの返済額を設定するのではなく、余裕を持った返済額を設定するようにしましょう。
 

自分はどの金利タイプに向いている？

では、自分はどの金利タイプに向いているのか、以下の条件を参考にご検討ください。
 

■変動金利に向いている人

●今後も低金利状態が続いていくと予想している人
●今後収入が上がる予定のある人
●金利上昇リスクに耐えうる余剰資金がある人

 

■固定金利（期間選択型）に向いている人

●選択する期間内にほかの支出を予定している人
●選択期間終了時期にまとまった収入を得る予定の人

 

■固定金利（全期間固定型）に向いている人

●返済期間中に返済額が変わることに対して不安を感じる人
●住宅ローン以外に貯蓄が必要な人
●将来にわたって返済計画を確立させておきたい人

 

まとめ

変動金利、そして固定金利には、それぞれメリット・デメリットがあります。それぞれの特徴をきちんと理解したうえで選択することが大切です。
 
また、家計の収支状況や借入時の年齢、今後の就業状況、そして家族のイベントなどを長期視点でとらえて計画を立て、最終的に自分に最適な金利プランを選択するようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員