住宅ローンのきほん。「つなぎ融資」が必要となるケースとは？

執筆者 : 高橋庸夫

配信日: 2021.04.22

この記事は約 4 分で読めます。

一般の方々にとって、マイホームの購入は「人生最大のお買い物」といわれます。それゆえに、人生の中で何度も経験することではないため、知らないことや初めてのことが多く存在します。

ここでは住宅ローンを利用する際に覚えておきたい基礎知識として「つなぎ融資」について確認してみたいと思います。

執筆者：高橋庸夫（たかはしつねお）

ファイナンシャル・プランナー

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住宅ローンアドバイザー ,宅地建物取引士, マンション管理士, 防災士
サラリーマン生活２４年、その間１０回以上の転勤を経験し、全国各所に居住。早期退職後は、新たな知識習得に貪欲に努めるとともに、自らが経験した「サラリーマンの退職、住宅ローン、子育て教育、資産運用」などの実体験をベースとして、個別相談、セミナー講師など精力的に活動。また、マンション管理士として管理組合運営や役員やマンション居住者への支援を実施。妻と長女と犬１匹。

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※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

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1 つなぎ融資とは？
2 注文住宅を建てる場合
3 財形住宅融資などを利用する場合
4 一部の金融機関でフラット35を利用する場合
5 まとめ

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に、一時的に借りるローンのことをいいます。つまり、本番の住宅ローンの融資が実行された段階で、一括で返済される短期のローンのことです。

そのため、つなぎ融資には一般的に抵当権が設定されず、通常の住宅ローンよりも高い金利が設定されます。また、つなぎ融資の期間は短期間であっても支払利息の負担があると同時に、融資の事務手数料や印紙代などの費用がかかります。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

注文住宅を建てる場合

注文住宅を建てる場合には、通常、建築費用を分割で支払うのが一般的です。その一方で住宅ローンの融資は住宅が完成してから実行されるため、工事着工から竣工までの期間に支払う建築費用について、つなぎ融資が必要となるケースがあります。工事着工からの一般的な支払いの流れは以下のとおりです。

【工事着工から竣工まで（つなぎ融資期間）】

（1）土地取得代金の支払い（土地を新たに取得する場合）
（2）工事着工時の支払い（着工金）
（3）工事中間時の支払い（中間金）

【工事竣工後の融資（住宅ローン返済期間）】

（4）工事竣工後、引き渡しに合わせ住宅ローンの融資実行、つなぎ融資を一括返済
（5）住宅ローン（抵当権付き）の返済

着工金や中間金の金額は、それぞれのケースで異なりますが、例えば、「工事代金の〇％」を着工金と中間金としてそれぞれ支払うなどの設定が一般的です。これらの負担について、融資を受けることなく対応できる場合は問題ないですが、融資が必要となる場合には、事前につなぎ融資の利用の可否やその条件などを確認しておく必要があります。

財形住宅融資などを利用する場合

その他につなぎ融資が必要となるケースとして、財形住宅融資などの公的住宅ローンを利用する場合があります。財形住宅融資とは、会社員や公務員などが行う財形貯蓄を原資として、財形貯蓄残高の10倍まで（最高4000万円）を借り入れることができる住宅ローンのことです。

通常、公的住宅ローンの場合、住宅が引き渡しされ、所有権移転登記と抵当権設定登記が完了した後に融資が実行されます。しかし、所有権を移転する場合には購入代金の全額支払いが条件となるため、一時的に購入代金を負担するためにつなぎ融資が必要となる場合があるのです。

一部の金融機関でフラット35を利用する場合

さらに、一部の金融機関でフラット35を利用する場合に、つなぎ融資が必要となることがあります。フラット35の融資実行日が月ごとに1回または2回など限定されている場合（例えば、融資実行日が毎月5日と25日）、物件の引き渡し日と融資実行日とが異なるために、その間の期間で一時的につなぎ融資が必要となるケースがあります。

まとめ

つなぎ融資を使うことによって、短期間の場合でも利息や手数料、印紙税などを余計に負担する必要があります。比較的資金力のある不動産業者の場合には、これらのことを考慮して、「つなぎ融資不要で一時的な資金は当社が負担します」と宣伝している会社もあります。

また、贈与税の非課税制度である「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」をこのようなケースに適用することも、親などからの資金援助が可能であれば有効な手段といえるでしょう。

執筆者：高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー