住宅ローン控除の還付金が少ない場合に、考えられる理由とは？

住宅ローン控除の適用を受けている間は、会社員であれば年末調整で手続きが可能です。
 
住宅ローン控除は所得控除と異なり、税額控除となることから、還付される額が明確であることが特徴ですが、人によっては還付される額が思ったよりも少ない、と感じる方もいらっしゃるかもしれません。どのような理由が考えられるのでしょうか。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。場合によってはその一部を、翌年の住民税から控除されることがあります。
 

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住宅の種類別にみる住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除の適用を受ける際の要件は、住宅の種類によって異なります。
 

■新築の住宅を購入した場合

新築の住宅を購入した場合は、以下の要件を満たす必要があります。
 

1．減税を受けようとする人自身が、住宅の引き渡し日から6ヶ月以内に居住し適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
2.特別控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
3.対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
4.対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
5. 新築又は取得した家屋をその居住の用に供した個人が以下の期間において、その新築又は取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産（それまでに住んでいた家屋など）について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
（1）令和2年4月1日以後に譲渡した場合
その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
（2）令和2年3月31日以前に譲渡した場合
その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

（参考・引用・一部抜粋：国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（※1））
 

■中古の住宅を購入した場合

中古住宅を購入した場合は、新築住宅購入の際の要件に加え、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
 

1.住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定の年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

 
中古住宅の場合は、建築された時期によって現行の耐震基準を満たしていない場合があることから、「一定の耐震基準を満たしていること」が要件に含まれています。
 
（参考・引用：国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（※2））
 

■リフォームや増築を行った場合

リフォームや増築の場合は、新築住宅の適用条件のほかに、次のいずれかの工事に該当している必要があります。
 

1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕、または大規模な模様替え（注）の工事
2.マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
3.家屋・マンションであればその専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
4.耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
5.一定のバリアフリー改修工事
6.一定の省エネ改修工事

 
なお、これらの工事費が100万円を超えていることも要件となっています。この100万円のなかには、住宅ローン控除（減税）の適用を受ける工事と一体性が認められれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることが可能です。
 
（注）壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）
（参考・引用・一部抜粋：国税庁「増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」（※3））
 

いくら還付される？

毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1％」の計算式で計算します。
 

■1～10年目の控除額

10年目までの控除額は、「年末の住宅ローン残高の1％（最大40万円、認定住宅の場合は50万円）」となっています。例えば、年末時点の残高が3500万円であった場合は、3500万円×1％＝35万円が控除額となります。
 

■11～13年目の控除額

購入した住宅の消費税の適用税率および居住開始期によっては、13年間の控除期間が設けられています。この場合、11～13年目の控除額の計算は以下のとおりです。
 
「建物価格×2％÷3」または「年末のローン残高の1％」のいずれか低い金額
 

還付金が少ない場合のチェックポイント

自分で実際に計算した控除額に対して、還付金が少ないケースにおいては、まず以下の点をチェックしましょう。
 

■源泉徴収税額

住宅ローン控除は、本来納めるべき税額を減らすことができる制度です。したがって、本来納めるべき税額が上限です。
 
仮に計算して求められた控除可能額が35万円だとしても、1年間に支払った源泉徴収税額が35万円以下であれば、源泉徴収税額分までが還付金として戻ってくるということです。言い換えれば、1年間に支払った源泉徴収税分までしか還付金として戻ってこないということです。
 
もし、還付金が少ない場合は、計算した控除額と自身の源泉徴収票に記載されている源泉徴収税額を確認してみましょう。
 

■住宅ローン控除の控除可能額

住宅ローンで控除できる額には上限があります。上限額は、認定住宅の場合は50万円、一般住宅の場合は40万円となっています。したがって、算出した控除額が45万円であったとしても、購入した住宅が一般住宅であれば、40万円までしか控除できないということになります。
 
住宅ローン控除で戻ってくる還付金の限度額は、控除可能額を超えることはないということをしっかりと理解しておきましょう。
 

ペアローンの際の注意点

また、ペアローンなどで住宅ローンの名義が夫婦別々となっている場合は、注意が必要です。
 

■1人あたりの控除可能額が減る

住宅ローンの名義が分かれていれば、1人あたりの控除可能額は減少します。例えば、夫婦それぞれの年末時点での住宅ローン残高が2000万円で、夫の源泉徴収票税額が30万円、妻の源泉徴収票税額が10万円だった場合、夫婦それぞれの控除額は20万円となります。
 
したがって、夫は源泉徴収額が30万円あることから、20万円全額を控除できますが、妻の場合は源泉徴収税額が10万円であるため、10万円が控除額となります。
 

■持分割合で控除の割合が変わる

また、購入の際に登記した所有権の持分割合によって、住宅ローン控除の割合が変わる点にも注意が必要です。仮に年末の住宅ローン残高が3000万円で、夫の住宅ローン負担額が2000万円、妻の住宅ローン負担額が1000万円であるとしましょう。
 
夫婦の持分割合が2分の1ずつであると仮定すると、住宅ローン控除の金額は所有権の持分割合によって決定することから、控除額は夫婦ともに3000万円×1％の2分の1、つまり15万円が限度となります。
 
したがって、夫は本来であれば2000万円×1％である20万円の控除を受けることができるのですが、持分割合により15万円までしか控除を受けることができません。
 

まとめ

住宅ローン残高から計算し、「このくらいの額が返ってくる」と期待していたにもかかわらず、還付額が少ないと残念に思うこともあるかもしれません。控除額を自分で計算する際には、源泉徴収税額をまず確認することが大切です。
 
また、夫婦でペアローンを組んでいる場合は、それぞれの源泉徴収税額や持分割合によっては、ペアローンを利用しない場合の控除額が適用されないというケースもあります。
 
ペアローンを組む際には、それぞれの収入からどのくらいの源泉徴収額が予想されるかを考えておくことや、住宅ローンの負担割合と持分割合によって還付金が少なくなる可能性があるということに注意して、ペアローンの負担割合や所有権の持分割合を決めるようにしましょう。
 
（※1）国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
（※2）国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
（※3）国税庁「増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員